Долевая собственность квартиры: как по закону делятся метры?

О законных способах урегулирования конфликта и о том, как лучше действовать на практике, читайте ниже. 

Хочу свой угол

По данным Росреестра, в 2015 году права долевой собственности на жилые помещения зарегистрировали более четырех с половиной миллионов россиян, что составляет более половины от всех физических лиц, оформивших права собственности на жилые помещения. 

Зачастую первое и вполне естественное желание участника долевой собственности – получить свой угол (долю). Как его оформить юридически? По закону это можно сделать несколькими способами.

Основной и наиболее распространенный вариант – определение порядка пользования жилым помещением (на основании п. 1 ст. 247 ГК РФ). В идеале это мирное соглашение между совладельцами: кому какая комната причитается. 

Места общего пользования – кухня, ванная, коридоры – в любом случае остаются в совместном пользовании. 

Для надежности соглашение о порядке пользования квартирой (домом) удостоверяется у нотариуса.

Если не удалось достичь согласия, то спорщикам придется идти в суд, и здесь надо иметь в виду важный нюанс. Если вы хотите сохранить жилплощадь, то в исковом заявлении нужно указать именно просьбу «определить порядок пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности». В иске сделайте ссылку на упомянутый выше п. 1 ст. 247 ГК РФ. 

Метры по головам

Будьте готовы к неожиданному для большинства граждан повороту. Суд, вынося решение, где и кому жить в общей квартире, будет руководствоваться не только размером доли каждого совладельца, но и другими обстоятельствами: полом жильцов, родственными связями, наличием детей и так далее. 

Типичный пример: определение порядка пользования трехкомнатной квартирой, где 1/2 доли принадлежит семье из двух супругов и по 1/4 сособственникам-одиночкам. Семейной паре суд, как правило, выделяет в пользование одну комнату и еще по одной распределяет каждому из одиночек. При этом коммунальные расходы, налог на имущество и прочие платежи по-прежнему делятся прямо пропорционально размеру доли каждого из сособственников. Это прописано в ст. 249 ГК РФ. 

Такие особенности объясняются тем, что в данном случае речь идет именно о решении вопроса пользования совместным имуществом, когда необходимо максимально учесть и состыковать интересы всех совладельцев, сохранив общую жилплощадь.

Окончательно и бесповоротно

П. 1 ст. 252 ГК РФ предусматривает также «раздел имущества, находящегося в долевой собственности, между ее участниками».

В такой ситуации образуются новые объекты недвижимости. То есть теоретически, например, в двухкомнатной квартире каждый из двух совладельцев после раздела мог бы стать единственным и полноценным собственником одной комнаты (тому, у кого жилплощадь меньше, полагалась бы еще денежная компенсация).

Однако на практике именно с жилой недвижимостью такой номер, как правило, не проходит. Дело в том, что с принятием Жилищного кодекса РФ в 2005 году государство взяло жесткий курс на ликвидацию коммунального жилья и недопущение появления «коммуналок». А чем у нас, по сути, стала бы квартира из нескольких комнат, принадлежащих самостоятельным собственникам? Именно «коммуналкой»! 

На практике, если кто-либо из участников долевой собственности просит выделить его долю в натуре, суды, стремясь сохранить единое жилое помещение, обычно выносят решение о денежной компенсации, соразмерной объему доли (на основании п. 3 ст. 252 ГК РФ). 

А если такой вариант не подходит и все содольщики хотят расстаться окончательно и бесповоротно, не выплачивая при этом денег, то самый выигрышный выход - продажа квартиры с последующим разделом выручки.

Однако и в данном случае стоит иметь в виду важный нюанс.

Как выгодно продать?

Как отмечают опытные риэлторы, участникам долевой собственности выгоднее продавать сообща именно целую квартиру, чем распродавать свои доли в праве поодиночке. Потому как в среднем рыночная цена доли ниже стоимости жилплощади, продаваемой в составе целой квартиры, на 15–25%.

Причина в том, что, как уже выше указано, покупателя доли может ожидать немало споров, судов и прочих неприятностей в процессе пользования своим приобретением. В то время как новый самостоятельный собственник квартиры о таких сложностях и слыхом слыхивать не будет.

На практике нередко возникает вопрос: как быть, если двое-трое содольщиков готовы совместно выгодно продать жилье, а один из вредности или по другим причинам протестует? 

Рекомендуем следующий выход: обращайтесь в суд со ссылкой на ч. 2 п. 4 ст 252 ГК РФ. 

Цитируем: «В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (реально не проживает в квартире, например, - прим. авт.), суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию». То есть в подобных случаях сложившаяся судебная практика склоняется к тому, чтобы попросту заменить долю «протестанта» соразмерной денежной компенсацией.

Речь может идти либо о сумме, в которую оценивалась бы сама доля при отдельной продаже, либо о стоимости части жилплощади, пропорциональной доле, при продаже целой квартиры (какой вариант выбрать, судьи решают по-разному).

В итоге остальные совладельцы, пусть и раскошелившись на компенсацию, сохраняют полноценное жилье, которое можно продать с ощутимо большей выгодой.

Незначительной долей в квартире считается доля, которая меньше одной четверти площади и самой маленькой изолированной комнаты. Доля, соответствующая такой комнате, уже является значительной.

При продаже именно доли в праве собственности на квартиру, то при заключении сделки нужно помнить о преимущественном праве на покупку, которое имеют остальные совладельцы. Порядок соблюдения этого правила расписан в ст. 250 ГК РФ. 

Как сдать или прописать?

Здесь применяется основное правило в соответствии со ст. 246 ГК РФ: «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников».

Поэтому как сдача внаем одной из комнат, так и вселение новых жильцов с последующей регистрацией («пропиской») допускаются по закону только с письменного согласия всех совладельцев. Единственное исключение предусмотрено для несовершеннолетних детей: их во всех случаях разрешается вселять по месту жительства родителей без чьего бы то ни было согласия – ст. 70 Жилищного кодекса РФ и нормы Семейного кодекса РФ. 

Ситуация 1. «Меньше комнаты – не жилец!»

Бывает так, что обладатель незначительной доли в квартире устанавливает свои порядки и командует другими сособственниками, у которых доля больше, чем у него. Рассмотрим выход из такой ситуации. 

Обладательница 1/40 части 1-комнатной квартиры (в пересчете составила 0,5 кв. м) требовала вселить ее в эту квартиру. Суды первой и второй инстанций удовлетворили иск, но Верховный суд решил глубже разобраться в ситуации. В итоге в его определении (N 4-КГ13-32 от 03.12.2013) была изложена следующая позиция: поскольку в рассматриваемом случае невозможно выделить 1/40 доли в натуре, отсутствует реальная возможность использования квартиры для проживания всеми сособственниками без нарушения прав собственников, имеющих большую долю в праве собственности.

Из этого следует, что:

1) Право участника общей долевой собственности на вселение и проживание не является безусловным, оно зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников.

2) В сложившейся ситуации действия истицы, предъявившей иск о вселении, являются злоупотреблением правом, поскольку эти действия могут привести к нарушению прав ответчика, являющегося собственником части помещения.

Эта позиция Верховного суда привела к тому, что при рассмотрении подобных дел, суды стали пресекать явные случаи злоупотребления правами. Но что делать тем, кто уже оказался в ситуации конфликта с соседями по квартире? Совет: пока сособственник не надумал продать свою долю, можно обратиться в суд с иском о признании доли незначительной (доля, не являющаяся незначительной, не может быть выкуплена принудительно) и ее принудительном выкупе. Доля в праве собственности на квартиру не может быть выкуплена только у лица, у которого данное жилое помещение - единственное. Суд, определив долю соседа как незначительную, признает истца обладателем значительной доли, обязав выплатить компенсацию собственнику незначительной доли. Если сособственник решил свою незначительную долю продать, то он сможет это сделать, лишь по закону преимущественного права покупки. Но это право не применяется в случае дарения доли.

Предположим, что доля в квартире все же продана. Это не означает, что с новым собственником доли обязательно возникнут проблемы. Сначала собственникам квартиры нужно будет договориться о порядке пользования квартирой, а лучше заключить соглашение об этом в письменной форме. Если заключить соглашение не получилось, можно по этому поводу обратиться в суд. Если договориться продать маленькую долю не вышло, то этот вопрос можно решить в принудительном порядке опять же через суд. 

Нотариус все предусмотрит!

Недавно вступил в силу закон, по которому доля в недвижимости должна продаваться только через нотариуса. Поскольку практика только нарабатывается, со слов президента Федеральной нотариальной палаты России Константина Корсика, попробуем разобраться, как должна работать эта норма. Допустим, если квартира принадлежит нескольким собственникам, то эта сделка уже подлежит удостоверению у нотариуса. Если же продается только одна доля, она тоже подлежит удостоверению у нотариуса, и нотариус при оформлении должен проверить, выполнено ли требование статьи 250 ГК РФ о соблюдении преимущественного права покупки другими собственниками по указанной цене. Здесь возможно уведомление через почту, через телеграммы. А возможно уведомление через нотариуса. Так что нотариус контролирует, были ли соблюдены интересы другого собственника. До этого все это происходило формально, и порой на регистрацию принимались документы, честно говоря, неизвестно кем подписанные. А в итоге у нас появилось так называемое «квартирное рейдерство», когда выкупались доли, а потом других собственников выживали или принуждали к продаже своих долей за бесценок. 

Но! К сожалению, до сих пор возможно «продать» долю обходными путями — оформить как подарок. Взяли и подарили чужим людям с улицы. Тем более, что норма, которая введена в закон о регистрации прав, гласит, что нотариально удостоверяется только договор продажи. В связи с этим, возможно, законодатель в перспективе уберет и эту лазейку.

О покойном только хорошее!

Недавно вступил в силу закон, придающий повышенную доказательную силу нотариальному акту. Это значит, что удостоверенное нотариально, например, завещание оспорить нельзя. Возможно лишь оспорить в особом порядке незаконность самого совершения нотариального действия. Скажем, если нотариус нарушил какую-то процедуру, допустим, не проверил все документы. И здесь особое значение приобретает видеофиксация: она защитит и нотариуса, и гражданина, оформившего завещание, от необоснованных обвинений. Ведь, лишившись возможности обжаловать суть, недовольные родственники, как нетрудно предположить, будут цепляться к процедуре. Видео прекрасно покажет, что делал или не делал нотариус. Более того, как поясняют эксперты, отказ гражданина совершать нотариальное действие с применением видеофиксации уже может стать поводом для сомнений нотариуса. Возможно, у человека какие-то корыстные цели. Таким образом, видеофиксация не только станет еще одним элементом подтверждения высокой степени достоверности нотариального акта, обладающего повышенной доказательственной силой, но и станет надежным инструментом нотариуса, несущего полную имущественную ответственность за результаты своей профессиональной деятельности. Точно так же на видео будет фиксироваться, например, оформление договора дарения или пожизненной ренты. И всегда можно будет убедиться, что на человека никто не давил, он был адекватен, в здравом уме и твердой памяти и даже был рад сделать дорогой подарок кому-то близкому. Особенно это важно в тех случаях, когда наследодатель или даритель уже почил в бозе, а наследники не довольны его волеизъявлением. Кроме того, нотариусы имеют доступ к базе Федеральной миграционной службы, потому проверяют соответствие паспорта, не утерян ли он, является ли действительным. Потом нотариус лично беседует с каждым гражданином, устанавливает его намерения и разъясняет последствия, и понимает все, что происходит в связи с этой сделкой.

Полагается, что применение видеофиксации не отражается на стоимости нотариальных услуг. 

Вслед за Росреестром

А возможно ли распорядиться своим имуществом, находясь «за тридевять земель»? Например, продавец или завещатель давно живет в Москве, а имущество находится в Якутске? К сожалению, сегодня пока это невозможно, так как в основах законодательства о нотариате есть норма, обязывающая нотариуса удостоверять сделку по месту нахождения недвижимого имущества.

Но, по мнению «главного» нотариуса страны, такая норма является уже весьма архаичной. «Росреестр уже перешел на экстерриториальный принцип регистрации. Допустим, вы можете в Москве подать документы о регистрации вашего имущества, которое находится в Якутске. Документ направляется в электронном виде в Якутск, и Якутск регистрирует, и вы это получаете в Москве. Поэтому, думаю, законодатель в ближайшее время должен отменить такую норму. Именно в интересах и для удобства граждан. Мы должны перейти к экстерриториальному нотариальному удостоверению, как это имеет место быть в европейских странах. Во Франции вы можете прийти к нотариусу в Париже и удостоверить договор купли-продажи сделки на Лазурном берегу. Это в порядке вещей. Вы идете к тому нотариусу, которого вы знаете и доверяете. Поэтому и мы должны отказаться от старого порядка и двигаться вперед», - говорит Константин Корсик. 

Однако если речь идет об улусах в пределах одного региона, то тут проще: 

с введением единой информационной системы нотариата в пределах регионов все данные открываются в единой информационной базе одного нотариального округа.