Новый "Ориентир" на рынке недвижимости

Директор, Светлана Корякина, надеется, что этот факт будет способствовать привлечению в риэлторскую компанию «Ориентир» клиентов и партнеров, ценящих порядочность, надежность и качество предоставляемых услуг на рынке недвижимости.

Она рассказала корреспонденту «ЭС» о маленькой дате: вчера, 15 сентября, исполнился ровно месяц со дня создания компании. Возраст, как говорится, нежный, но уже можно подвести своеобразный итог: что было сделано, какие перспективы, определить для себя приоритеты, а главное - понять, что можно предложить нынешним и потенциальным клиентам нового, ведь риэлторских компаний в республике достаточно.

Что стоит за понятием «рыночная цена», и в какой ситуации она действительно объективна? По сути, это цена, в которой наиболее точно сошлись интересы покупателя с желаниями продавца. И на деле реальная цена каждой квартиры очень индивидуальна. Есть определенные принципы, с которыми специалист рынка вынужден считаться, определяя стоимость квартиры. В идеале риэлтор ориентируется на незыблемые факторы (район, тип домостроения, степень износа здания) и учитывает индивидуальные показатели (чистовая или черновая отделка, ремонт, наличие встроенной мебели, чистота подъезда). Для объективной оценки риэлторам необходимо анализировать реальные продажи квартир в выбранном районе, а не условные цифры статистики и из объявлений, которые продавцы подают в газеты и Интернет. Как говорят специалисты, с реальной, обоснованной ценой на рынке опытный риэлтор сможет продать квартиру в кротчайшие сроки. Светлана Корякина на рынке недвижимости далеко не новичок. 11 лет проработав в компании «ВДВ-недвижимость», она накопила немало опыта, завела собственную клиентуру.

- Светлана Семеновна, как обстоят на сегодня дела на рынке недвижимости?
- С начала 2011 года цены на жилье в Якутске выросли в среднем на 8-10%. 7 из 10 сделок в августе – это «альтернативные» сделки, продажа своей квартиры для покупки другой. Количество ипотечных сделок в «альтернативных» цепочках тоже составляет в среднем 80%. При высоких ценах в Якутске купить жилье без помощи кредита практически невозможно. В последнее время практически все банки предлагают свой ипотечный продукт, проценты на жилищные кредиты уменьшаются. И если раньше первоначальный взнос по ним составлял 30-35%, то сегодня достаточно иметь 10-15% от стоимости квартиры. Возрастной ценз тоже увеличился. Сегодня самую дешевую однокомнатную квартиру, «хрущевку» в каменном блочном доме, расположенном в центре, с площадью 31 кв.м можно купить в среднем за 1 млн. 800 тыс. рублей, а самую дорогую «элитную» 4-комнатную квартиру в центре или на 203 мкр. с площадью 160-200 кв.м – за 12-14 млн. рублей. Самую дешевую комнату в каменном доме площадью 12 кв.м можно купить за 600-650 тыс. рублей, а самую дорогую комнату площадью 18-20 кв.м по ул. П.Алексеева, Кирова – за 900-950 тыс. руб.

Кроме ипотечных кредитов в ценообразовании играют и другие факторы: в нашем городе особое внимание уделяется району, где расположен дом с приобретаемой квартирой – центр ли это, новые микрорайоны по улицам Ойунского, Петровского, Пояркова, Пушкина, Короленко. Немаловажны инфраструктура, год постройки дома, этажность и наличие обязательного минимума комфорта: стеклопакетов, пластиковых труб, металлической входной двери, домофона, хороших подъездных путей.

Как всегда, стоимость квадратного метра в 1-2-комнатных квартирах на вторичном рынке выше, чем стоимость квадратного метра в 3-4-комнатных квартирах. На подорожание недвижимости может повлиять сезонность: осень-зима. С начало осени подорожали 3-4-комнатные квартиры в КПД и 2-3-комнатные 112 и индивидуальной планировки. В последние годы покупатели больше обращают внимание на первичный рынок, растет спрос на однокомнатные квартиры с площадью до 40 кв.м.

- Какая у вашей компании есть особенность, что отличает вас от других?
- Мы выполняем те же функции, что и другие агентства недвижимости, но есть и другие услуги. Мы предлагаем квартиры в Москве. Сейчас есть много семей, которые по разным причинам желают приобрести недвижимость в столице. Но Москва, как говорят, бьет с носка: там встречается немало мошенников, фирм-однодневок и не чистых на руку посредников. И люди правильно делают, что не доверяют свои деньги им. Мы заключили партнерское соглашение с серьезной московской риэлторской компанией, с которой лично я сотрудничала в течение 8 лет. Поэтому мы решили предоставлять жителям республики такую услугу, причем для них возможно кредитование в московских банках.

- То есть?
- Индивидуальному или частному предпринимателю получить кредит в Якутске сложно: банки им зачастую отказывают. А в Москве с этим проще, да и проценты там ниже – в среднем от 9% годовых. За август месяц уже двум семьям мы помогли приобрести и оформить квартиры, а кредит они получили в Москве без всяких проволочек. В сентябре у них на руках уже были свидетельства о праве собственности на жилье.

- То есть они в Москву даже не выезжают, всю документацию и переговоры ведете вы?
- Нет, один раз съездить в Москву им пришлось, чтобы посмотреть предлагаемые варианты, не покупать же «кота в мешке». Обычно мы подыскиваем квартиры, исходя из цены и желаемого района.

- С какими строительными фирмами вы сотрудничаете?
- Мы работаем и на вторичном, и на первичном рынке. Кстати, по вторичному рынку мы очень отличаемся от той же Москвы: там квартиры в домах, которым уже больше века, очень хорошо продаются, а у нас даже «хрущевки» 70-х годов не котируются. А работаем мы с ЗАО «Якутпромстрой», где строят очень качественно и быстро. Планируем совместную деятельность и с другими фирмами.

Кроме всего прочего, оказываем юридические услуги такие, как представительство в суде, решение различных вопросов, регистрация прав собственности. Работаем при содействии юридического консультационного центра, который существует на рынке юридических услуг уже 8 лет. Этот центр - наш самый главный партнер. И еще мы введем одно новшество. Вся Европа, весь мир работает через депозитарные чеки, а до Якутска они еще не дошли, а это необходимо.

- Что такое депозитарные чеки?
- Это практически стопроцентная гарантия для покупателя. Допустим, квартира уже куплена, договор купли-продажи подписан, документы сданы на регистрацию. Причем это само по себе не является фактом, что сделка совершена, а в период регистрации квартиры может что-то пойти не так, что-то выявиться. К примеру, что на квартиру наложен арест. А ведь деньги уже отданы. Всякое бывает. Только когда на руках покупателя будет свидетельство о праве собственности, тогда действительно официально считается, что человек квартиру купил. Поэтому подстраховка, уверенность в сохранности средств покупателя просто необходима, поэтому пришло время депозитарных чеков.

- Как они действуют?
- У нас есть депозитарные ячейки в банке. Три стороны – покупатель, продавец и мы – приходим и деньги помещаем в ячейку. Это фиксируется, один договор купли-продажи остается в банке на сохранении. И покупатель получит доступ к ячейке с деньгами только в одном случае – когда сделка будет окончательно совершена, покупатель получит свидетельство о праве собственности и покажет его менеджеру банка. Страхуется и покупатель, и продавец. Понимаете, часто случается и так – покупатель говорит, что деньги у него на счету есть, а на деле не совсем так: деньги-то есть, да только на счет, допустим, наложен арест. Сейчас ведь очень хорошо работают и налоговая инспекция, и служба судебных приставов, а депозитарная ячейка не подлежит аресту. Хотя 80% сделок идут все-таки через ипотечное кредитование, через банки. Ипотека очень помогает людям, и это уже доказано. Ведь семья может годами снимать жилье, например, за 20 тысяч в месяц. А может платить за ипотеку ту же сумму, а жить уже в собственной квартире.

- Но ипотека не всем доступна…
- Банки тоже должны иметь гарантию возврата. Кредит трудно получить, как я уже говорила, индивидуальному предпринимателю, малоимущим слоям населения, одиноким матерям, многодетным. Банкам нужны те люди, которые исправно будут платить большую сумму на протяжении нескольких десятков лет. Но и сейчас многие люди боятся брать кредит. Раньше ведь было много судебных тяжб, когда человек не мог вернуть кредит, а сейчас с каждым банком можно договориться полюбовно. У них есть немало вариантов, вплоть до уменьшения площади приобретенного жилья или переоформления кредита на другое лицо.

- А если квартиры очень дорогие, вы в силах их продать?
- Мы работаем и по элитной недвижимости. Уже есть хороший банк данных. Почему элитная, дорогая недвижимость в особой категории – можно понять. Квартиры стоимостью от 8 до 25 миллионов продать нелегко, это очень высокая цена. Есть у нас в Якутске отличные дома, с удобным расположением, качественной отделкой, собственными парковкой, гаражами, хорошим соседством, что немаловажно. Да и коттеджей хватает – самые дорогие коттеджи, которые выставлены на продажу, стоят 15-23 млн. рублей и находятся на Сергеляхе или в Залоге. Приобрести их может не каждый, только особая категория людей. По телефону такие дома и квартиры так просто не продашь, это закрытая информация, сами понимаете.

Кстати, хочу отметить, что в последние год-два с большим удовольствием люди покупают малогабаритные, 1-2-комнатные квартиры именно на первичном рынке. Люди уже смотрят, какие есть застройщики и насколько качественно они сдают дома, как быстро возводят, ведь, как правило, все застройщики дают отсрочку платежей до конца строительства. Здесь есть еще один момент - все застройщики проходят аккредитацию в банках, и в этих же банках можно получить кредит дольщикам.

Стабильность любой компании дает репутация специалистов по продажам, как хороших и грамотных риэлторов. Репутация, технологии и новаторство, а не только масштабные рекламные акции – это то, за что в действительности стоит бороться в сфере услуг. И Светлана Корякина будет только рада, если большинство сделок произойдут по рекомендациям друзей или родных. Это показатель доверия и возможность для риэлтора снова и снова демонтировать свое мастерство в поиске недвижимости и показывать покупателям, как работают именно их технологии продаж и чем они отличаются от других компаний.