Как сэкономить на ипотеке?

02.10.2015 
Количество показов: 1055
Ипотечный кредит в народе считается кабалой на длительное время. Но не каждый знает, что при определенных условиях можно немного снизить его стоимость. Этот механизм называется рефинансированием, и он применим не только к ипотечным, но и к любым другим кредитам.
Три причины рефинансировать кредит
Рефинансирование представляет собой по сути «перекредитование», то есть получение другого кредита для покрытия старого займа. 
Рефинансирование ипотечного (да и любого другого) кредита может существенно облегчить кредитное бремя для заемщика.
Путем рефинансирования можно изменить различные условия кредита: размер и порядок выплаты ежемесячного платежа, процентную ставку по нему, сроки кредитования. 
Когда обращаться к рефинансированию: 
1. Изменение процентной ставки по кредиту. Кредитная ситуация может измениться внезапно. Сегодня вы взяли ипотеку под 14%, а через пару месяцев ипотечный кредит будет стоить 12%.
2. Изменение финансовой ситуации заемщика. Если через некоторое время заемщику стало сложно выплачивать кредит, он может уменьшить ежемесячный платеж путем рефинансирования.
3. «Перекредитованность» заемщика: если у заемщика много мелких кредитов с разными сроками и разными суммами. В данном случае удобнее будет оплачивать один кредит в одном месте в один день. 

Условия 
У заемщика есть возможность рефинансировать кредит как в своем банке, в котором был получен кредит, так и в другом банке, который предлагает более выгодные условия. 
Условия рефинансирования у каждого банка могут различаться. В числе этих условий могут быть следующие требования к заемщикам:
- возраст заемщика (особенно важен для ипотеки, так как на окончание выплаты кредита заемщик должен быть в трудоспособном возрасте);
- наличие регистрации на территории РФ;
- наличие постоянного дохода;
- трудовой стаж и другие требования.
Также определенные требования предъявляются и к рефинансируемым кредитам:
- количество кредитов (обычно количество кредитов должно быть не более 5);
- виды кредитов (ипотечный, потребительский, автокредит и другие виды кредитов). Многие банки не рефинансируют задолженность по кредитным картам, а также имеются сложности с рефинансированием обеспеченных кредитов, обеспечение которых является залог имущества;
- срок кредитов (с начала действия кредита должно пройти определенное время, а также до окончания выплаты кредита должно оставаться определенное время, обычно это 3-6 месяцев);
- платежная дисциплина заемщика (своевременное погашение задолженности по кредитам в течение последних 6-12 месяцев).

Как происходит процедура 
Рефинансирование осуществляется в несколько этапов.
1. Выбор банка для рефинансирования и подача заявки. Изучив условия рефинансирования, заемщик подает заявку в банк с пакетом документов по предоставленному банком перечню. Данный этап завершается получением одобрения на рефинансирование.
2. Сбор документов. После получения одобрения необходимо провести сбор и согласование документов, составить новый кредитный договор, договор залога имущества (ипотечной квартиры) и другие требуемые документы. Эта процедура менее болезненна для тех, кто рефинансирует кредит в том же банке, в котором брал кредит.
3. Оплата предыдущего кредита. Заемщик получает в банке деньги и осуществляет погашение рефинансируемого кредита (кредитов). При рефинансировании ипотеки во многих банках денежные средства выдаются заемщику только после того, как банк переоформит на себя залог недвижимости.
4. Оплата полученного кредита. Заемщик уже начинает оплачивать новый кредит, полученный на других условиях. 

«Подводные камни» 
- необходимость получения разрешения банка, в котором оформлялся ипотечный кредит, на использование недвижимости в качестве залога при оформлении нового кредита;
- пока не предоставлена недвижимость для залога по новому кредиту, банк может выставить повышенную кредитную ставку;
- длительность и хлопотность процедуры: необходимо собрать очень много документов и справок что в одном банке, что в другом.

В каких случаях это выгодно
По мнению экспертов-аналитиков, рефинансирование даст положительный финансовый результат в следующих случаях:
- разница в процентах по займам составляет не менее 2,5% годовых;
- выплачивать взятый кредит необходимо еще как минимум 5 лет;
- если получены потребительские кредиты под большой процент и на большую сумму.
В этом случае рефинансирование позволит реально снизить переплату по кредиту. При этом необходимо учитывать не только проценты по займу, но и ежемесячные обязательные платежи, страхование кредита и прочее.
По ипотечным кредитам ставки в течение последних 5 лет изменялись в зависимости от рыночной ситуации, что можно увидеть на графике.
Рассмотрим пример: ипотечный кредит был взят 3 года назад – в 2013 году под 13,5% на 20 лет, а рефинансируется под 11%, то есть разница составляет 2,5%. Рассчитаем выгоду от рефинансирования данного кредита:

Параметры кредита Первоначальный Рефинансирование
Сумма кредита, руб.       3 000 000        2 900 000
Срок                                   20 лет                  17 лет
Процентная ставка           13,5%                  11%
Ежемесячный платеж, руб.   36 000                  31 000
Переплата, руб.                  5 700 000          3 500 000
Переплата с учетом процентов, выплаченных 
по первому кредиту до рефинансирования  4 600 000

В данном случае рефинансирование выгодно: ежемесячный платеж сокращается на 5 000 рублей, переплата уменьшается на 1,1 млн рублей.
В случае с потребительскими кредитами выгодно рефинансировать кредитные карты, по которым предусмотрено восстановление кредитного лимита. Как правило, проценты по таким картам существенные: от 25%, доходят и до 45-50%. Уплачивая минимальный платеж, заемщик отдает банку от 70 до 95% своих денег. Грубо говоря, если минимальный платеж составляет 5 000 рублей, то на погашение долга по карте уходит всего от 250 и до 1500 (в лучшем случае!) рублей. Также карту можно использовать повторно: снимать с нее деньги до полной уплаты долга. Такой заемщик обречен быть вечным должником… 

В каком случае невыгодно 
- разница в процентах менее 2,5%;
- вы выплачиваете кредит уже более 5 лет.
Например, если ипотечный кредит был взят 6 лет назад – в 2009 году под 15% на 20 лет, а сейчас в банках можно найти кредит за 13%, то есть разница составляет 2%. Рассчитаем выгоду от рефинансирования данного кредита:
Параметры кредита Первоначальный Рефинансирование
Сумма кредита, руб.       3 000 000               2 700 000
Срок                                   20 лет                  15 лет
Процентная ставка            15%                     12%
Ежемесячный платеж, руб.  39000                    34000
Переплата, руб.                 6 400 000            3 400 000
Переплата с учетом процентов, 
выплаченных по первому кредиту                    6 400 000


Таким образом, получая кредит, вы первые 5-7 лет в зависимости от срока кредита выплачиваете в первую очередь проценты. По этому кредиту за 6 лет выплачено процентов на 3 млн руб., поэтому даже если рефинансировать, то сумма переплаты не изменится. Тем не менее, сократится ежемесячный платеж на 5000 рублей, что может снизить кредитное бремя на заемщика, но конечный финансовый результат не изменится.


Р. S. В следующем номере «Эхо столицы» мы подготовим обзор процентных ставок и условий рефинансирования в российских банках.
Количество показов: 1055
Автор:  Валерия Клиновская
Выпуск:  №112 (2486) от 2 октября 2015 г.
Комментарии