Долевое строительство уходит в прошлое

01.06.2018 
Количество показов: 682
С  1 июля 2018 года намечаются большие изменения в законодательстве, регулирующем участие в долевом строительстве многоквартирных домов. Данные изменения коренным образом перевернут привычное представление обывателя о долевом строительстве и отразятся на общем состоянии жилищного рынка в России.
Об этих изменениях нам рассказал генеральный директор ООО «Правовой центр недвижимости» Аркадий Назаров. 

Обманутых дольщиков больше не будет
- Новый закон ввели, чтобы больше не было обманутых дольщиков, - рассказывает Аркадий Аркадиевич. – По данным Министерства строительства РФ, в России было зарегистрировано по состоянию на сентябрь 2017 года 830 проблемных объектов и 38 тысяч обманутых дольщиков. Соответственно, необходимо было принять меры по улучшению ситуации. Поэтому коренным образом изменена схема приобретения жилья в новостройке.
Ранее человек, который хотел купить квартиру, приходил к застройщику и заключал договор долевого участия и уплачивал ему деньги в соответствии с этим договором. После вступления в силу изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в схему будут включаться банки. В этом случае вместо застройщика покупатель приходит в банк, в банке заключается уже не договор долевого участия, а договор проектного финансирования. На покупателя открывается так называемый «эскроул-счет», на который зачисляются денежные средства на приобретение квартиры. Застройщик же получает эти деньги только после того, как дом достроен и сдан и с покупателем подписан акт приема-передачи квартиры. Банк в этой схеме выступает как инвестор.
Разумеется, понятия обманутых дольщиков больше не будет. Сделка станет безопасной и максимально прозрачной.  
 
Количество застройщиков резко сократится
- Какие последствия ждут застройщиков после того, как вступят в силу изменения в закон?
- Требования к застройщикам ужесточены настолько, что количество игроков на этом рынке сократится как минимум на 80 %. В Якутске сейчас более 50 застройщиков, но после 1 июля их останется всего около пяти. Если верить недавнему выступлению на телевидении нашего министра строительства Веры Кузаковой, то у нас пока нет застройщика, который будет отвечать новым требованиям. По моему мнению, останутся только самые крупные застройщики, которые давно зарекомендовали себя на рынке. Так как требования очень жесткие, финансовое состояние соответствует не у всех, а капитал должен составлять не менее 10 процентов от проектной стоимости объекта строительства, также уже построенных 10 тысяч квадратных метров жилья есть не у всех, а те застройщики, которые работают на рынке менее трех лет, уйдут с рынка сразу. 
Поэтому я считаю, что застройщики будут инициировать пересмотр принятых изменений. 

За безопасность надо платить
- Все эти мероприятия направлены на повышение безопасности приобретения квартиры в строящемся доме. Конечно, банковский надзор, строительство всего одного объекта приведет к тому, что покупатель будет обезопасен: он не потеряет свои денежные средства, кроме того, получит качественно построенный дом. Он будет уверен, что деньги, уплаченные им, будут использоваться только на строительство его квартиры – застройщик уже не сможет использовать эти деньги на строительство других объектов или свои нужды. 
- Но изменения принесут нам не только очевидные плюсы? Какие недостатки можете назвать?
- В первую очередь это рост цены на жилье, я могу прогнозировать рост на 15-20 процентов. Этому будут способствовать такие факторы: 
- сокращение количества застройщиков – а значит, не будет конкуренции;
- сокращение количества строящихся объектов – застройщики будут строить только по одному объекту, соответственно, будет дефицит новостроек;
- строительство не за счет более дешевых средств, полученных от дольщиков, а за счет кредитных средств, предоставляемых банками, так как средства дольщиков дойдут до застройщиков только после того, как объект будет готов;
- долевого строительства как такового больше не будет: ранее на этапе строительства дольщики могли приобрести жилье дешевле, а в данном случае стоимость будет устанавливаться сразу конечная. 
Сейчас квадратный метр стоит в среднем 70 тысяч рублей, а станет в районе 80-85 тысяч. Грубо говоря, за безопасную сделку придется доплатить. 
- Но риски все равно останутся?
- Есть вероятность того, что могут обанкротиться банки. Возврат денег будет сложным, потому что «эскроул-счета» не страхуются, как вклады, поэтому возврат денег при банкротстве банка еще не урегулирован. На данный момент только 22 банка готовы работать по «эскроул-счетам». Среди них крупные банки - «Россельхозбанк», «Сбербанк», ВТБ и другие. 
- А если обанкротится застройщик?
- В прошлом году был открыт компенсационный фонд, куда застройщики стали перечислять 1,2 % от стоимости квартиры. Этот фонд работает при банкротстве застройщика. Компенсационный фонд останется в любом случае. 
- Что будет с объектами, которые уже строятся?
- Их эти изменения не коснутся: те застройщики, которые до 1 июля получат разрешение на строительство, будут достраивать свои объекты по старому закону. 

Дефицит новостроек ощутим через 3 года
- Получается, новостроек в городе станет меньше. Значит ли это, что будет дефицит жилья?
- Дефицит новостроек мы ощутим тогда, когда достроятся те дома, которые на данный момент в процессе строительства. В данный момент у нас переизбыток новостроек, очень много объектов строится. Поэтому дефицит новостроек мы ощутим через 3-4 года. 
При этом сейчас спрос на новостройки снижается, так как снижение ставок по ипотеке на вторичное жилье привело к оживлению вторичного рынка. Другой фактор – «ипотечный бум» тоже идет на спад. Те люди, которые могли получить ипотеку, в большей степени ее уже получили. 


Новые требования к застройщикам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года

- Опыт работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика) не менее трех лет;
- Обязательно наличие разрешения на ввод в эксплуатацию не менее 10 тысяч квадратных метров многоквартирных домов;
- В наименовании компании должны быть слова «специализированный застройщик»;
- Правило «Один застройщик – одно разрешение на строительство»: застройщик имеет право привлекать средства граждан на строительство только по одному объекту;
- Собственные средства заказчика должны составлять не менее чем 10 процентов от стоимости объекта, который планируется возвести;
- Экспертиза проектной документации становится обязательной, даже если планируется объект малоэтажного строительства;
- Застройщик не может осуществлять иную деятельность, не связанную с привлечением денежных средств дольщиков и строительством соответствующего объекта;
- Застройщик не может привлекать кредиты и займы за исключением целевых, а также не может предоставлять займы и ссуды, выпускать ценные бумаги, кроме акций, а также приобретать ценные бумаги;
- Обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1 процент от проектной стоимости строительства на дату направлений проектной декларации в уполномоченный орган;
- Застройщик не может создавать коммерческие и некоммерческие организации, совершать сделки, не связанные с осуществлением долевого строительства;
- Застройщик не может обеспечивать исполнение обязательств третьих лиц, а также использовать свое имущество для исполнения обязательств перед третьими лицами, не связанными со строительством, осуществляемым застройщиком. 

Также имеются требования к органам управления, открытию счетов и информационной открытости, которые застройщики также обязаны соблюдать. 

Количество показов: 682
Выпуск:  №21 (2650) от 31 мая 2018 г.