Как купить жилье на 50 тысяч рублей?

09.12.2013 
Количество показов: 701
Увы, актуальность квартирного вопроса не угаснет, наверное, еще много лет.
Квартиры безбожно дорожают, а зарплаты за ними не поспевают. Но некоторые решения все же существуют, правда, каждое со своими последствиями. Что же делать, к примеру, молодой семье, ежемесячный доход которой на двоих составляет стандартные 50 тысяч рублей?

Наш корреспондент вступил в брак, и мы озадачили его вопросом: как дальше жить будете? Точнее – где? И это вдохновило его на поиски подходящих вариантов, чем он и решил поделиться с нашими читателями.

Однушка – предел мечтаний

Молодой семье повезло с родственниками, и пока что они живут в родительской квартире, однако обзавестись своим углом все-таки очень хочется. Если нет собственных средств, не стоит даже рассматривать предложения о продаже квартир в деревянных домах: ипотеку на такие не получить.
Казалось бы, подходящий вариант: сперва накопить на комнату в общежитии, потом уже квартиру. Причем стоит упомянуть, что обычно банки не выдают ипотечные кредиты для комнат в общежитиях, так как с учетом первоначального взноса сумма кредита и, соответственно, проценты будут небольшими. 

Факторы, которые влияют на стоимость квадратного метра, бывают самые различные – это месторасположение, инфраструктура, ремонт и так далее.
Квартиры в каменных домах дорожают с каждым месяцем. И самые дешевые теперь по карману, кажется, лишь олигархам. Например, на доске объявлений в Интернете размещено такое объявление – 1-комнатная квартира на Лермонтова 138/4, 30 кв. метров, с совмещенным санузлом, новой мебелью, стеклопакетами, п/трубами, стоит 2,5 млн рублей - и это еще не в центре города.

Предложения или ловушки?

Предложения от кредитных организаций бывают самые разные, но для семейного дохода в 50 тысяч рублей ипотека будет весьма тяжким бременем. Даже если участвовать в долевом строительстве и покупать квартиру в строящемся доме, выигрыш будет невелик. Возьмем, к примеру, стандартный кредит на 15 лет на, скажем, 1,5 млн рублей при условии первоначального взноса в 10-20%. Обычная кредитная ставка в этом случае составит примерно 13,7% (минимум составляет, к примеру, от 11,95% в ВТБ24, но это зависит от суммы кредита и срока погашения, максимум составляет до 50 лет). Лимит банка, допустим, составляет 40% (то есть на столько наша молодая семья может позволить себе кредитную нагрузку на семейный бюджет),  точный расчет всегда можно сделать позднее, узнав все требования банка более детально. При таких условиях ежемесячный платеж составит не больше 20 000 в месяц. Сможет ли молодая семья 15 лет отдавать почти ползарплаты только за ипотеку? При этом необходимо достать где-то еще миллион рублей – потому что не все банки выдадут молодой семье с таким доходом кредит на сумму больше 1,5 млн рублей, тем более, что мы взяли за первоначальный взнос только 10%. Первоначальный взнос нечасто бывает меньше 50%. В этом случае молодой семье взять ипотеку не так просто. К тому же и переплата по ней значительно вырастет.

Относительно комфортно можно брать кредит на 2,5 млн рублей на 25 лет, если семейный ежемесячный доход составляет примерно 75 тысяч рублей (с тем же лимитом банка в 40%), при этом кредитная ставка составит около 13,9%. И придется отдавать ипотечный кредит в 30 тыс. рублей каждый месяц. 

Конечно, зарплата может увеличиться со временем... а может, и нет. В любом случае, даже с большой зарплатой для Якутска, это тяжкое бремя и кабала на большую часть жизни. 

Ипотека или кредит?

Если банк по каким-либо причинам отказывает в ипотечном кредите, то стоит дважды подумать, прежде чем «догонять» необходимую сумму с помощью потребительских кредитов, так как процентные ставки там гораздо выше. Невнимательно прочитав кредитный договор и поставив свою подпись, человек обрекает себя на выплату огромных процентов по кредиту, которые могут превышать стоимость приобретенной в кредит вещи в несколько раз. При этом в случае просрочки платежа банк применяет к такому клиенту штрафы и пени, еще больше увеличивающие сумму долга. Стараясь избежать этих санкций, человек может взять другой кредит для своевременного покрытия предыдущего, но неправильно рассчитать свои возможности и оказаться в долгах сразу у нескольких кредитных организаций. Выйти из такой ситуации довольно сложно. Кто-то решает не платить банку и рискует лишиться имущества по решению суда. Главная опасность потребительского кредитования – взять заем один раз и на всю жизнь оказаться в долговой яме.

Чтобы избежать таких последствий, достаточно внимательно читать договор, подписывать его только в случае крайней необходимости и планировать ежемесячные платежи. Кредит совсем не опасен, если относиться к нему со всей необходимой ответственностью, а лучше всего совершать мелкие покупки на собственные, а не заемные деньги.

Ипотечный вопрос

Стоит ли брать ипотечный кредит? Даже при условии наличия первоначального капитала нужно крепко задуматься. Все-таки ипотека довольно спорное решение для покупки жилья. Понятно, что ипотеку стоит брать лишь после тщательного обдумывания и взвешивания всех имеющихся фактов о банке и условиях кредита, о необходимости ипотеки, а также собственных возможностях выплачивать ее на предложенных банком условиях. Спонтанные и необдуманные решения приведут вас лишь к финансовым затруднениям и негативным эмоциям.

Ипотечное кредитование рассчитано на довольно долгие сроки – от 1 года и до 30 лет. Некоторые банки верхнюю планку повышают до 50, а то и 60 лет. Цифры большие, а время – огромное, ведь фактически это долг перед банком длиной в большую часть вашей жизни. Задумайтесь о том, сможете ли вы всегда быть на том уровне платежеспособности, который требуется банком, какой вариант кредитования защитит Ваши интересы и приобретенную недвижимость в случае экономического кризиса, финансовых затруднений на работе и т.д.

Как сократить риски?

Во-первых, анализируйте договор, который заключаете с банком, на предмет оплаты. Если вы видите предложенные варианты оплаты – стандарт или аннуитет, подумайте, какой вам подойдет. Первый вариант экономично выгоднее, второй – стабильнее.

Во-вторых, следите за тем, чтобы сумма ежемесячного платежа вместе с соответствующими процентами по ипотеке не превышала 30-35 % от вашего дохода или общего дохода семьи. В таком случае вы не рискуете отдавать банку всю сумму ваших доходов и думать о том, как найти деньги на питание, одежду и другие насущные потребности.

В-третьих, не берите ипотечный кредит в иностранной валюте. Многие банки предлагают оформить ипотеку в долларах или евро, но лучше все-таки вариант ипотечного кредитования в национальной валюте. Из-за кризиса возможны существенные скачки цен на иностранные деньги, а это сильно ударит по карману. Национальная валюта более стабильна в этом плане.

В-четвертых, всегда оставляйте определенную сумму денег на черный день. Согласитесь, что жизнь непредсказуема, и мы никогда не можем знать, что ожидает нас на следующий день – удача или же неприятности. Как раз на случай неприятностей, в частности, с ипотекой, лучше иметь деньги на случай финансовых затруднений. Границы этой суммы разные, но многие советуют, чтобы минимальная «заначка» была равна хотя бы трем-четырем размерам ежемесячной платы банку. В таком случае, даже если вас уволят или задержат зарплату, вы сможете вовремя заплатить банку согласно договору.

В-пятых, лучше не покупайте квартиры без ремонта. Оформив договор ипотечного кредитования в банке, вы берете на себя денежные обязательства, а необходимость проведения ремонта тоже требует денежных затрат. Поэтому лучше не рисковать, чтобы в результате  не оказалось, что из-за ремонта вам не хватает средств для ежемесячного платежа.

Кредит кредитом погоняет

Банки выдают ипотеку исходя из суммы дохода семьи, и если он слишком низкий для получения нужной суммы кредита – вам ипотеку попросту не дадут. Но даже если вы такой кредит получите, то задумайтесь, каким образом вам придется его выплачивать в условиях невысокого дохода?

Если у вас есть практически вся сумма для покупки квартиры или дома, но не хватает нескольких процентов от этой суммы, то ипотеку лучше не брать. Оформление ипотечного кредита – слишком долгий и хлопотный процесс, плюс придется заплатить за многие услуги – страхование, оценка, услуги банка. Поэтому, если вам для покупки жилья не хватает небольшой суммы, лучше оформить обычный потребительский кредит на гораздо более выгодных условиях. А в нашем случае, со стандартными 50 тысячами рублей в месяц, лучше не стоит – придется экономить буквально на всем.

Если вы уже взяли взаймы у банка большую сумму денег, лучше не обращайтесь за ипотекой. Трезво оценивайте свои финансовые возможности и не берите на себя дополнительные обязательства, если знаете, что не сможете их выполнить.

Не стоит брать ипотеку, если вы ожидаете существенных жизненных перемен – смены места работы, выхода на пенсию, развода или же рождения ребенка. Все эти факторы могут сильно повлиять на финансовые возможности и платежеспособность. Лучше подождать, пока все стабилизируется, и только тогда оформлять договор ипотечного кредитования.

Долевое строительство

Приобретение жилья путем заключения договора участия в долевом строительстве экономически выгоднее, чем на вторичном рынке, хотя в последнее время и случаются скандалы и митинги обманутых дольщиков. Мотивация дольщиков вполне понятна. У квартиры в новостройке нет «истории», а значит, не появятся, словно тени из прошлого, наследники, выписанные несовершеннолетние дети. Естественно, цены куда ниже - квартира приобретается на этапе строительства, да и оплатить ее можно в рассрочку.

С проектами многоквартирных домов, строящимися в Якутске на данный момент, со всеми ценами, компаниями, адресами и даже виртуальными моделями вы можете ознакомиться на сайте novostroyki.ykt.ru

Соблазнительно выглядят и многочисленные акции и скидки от застройщиков. Например, ряд компаний при 100% предварительной оплате будущей квартиры предлагают внушительные скидки – как правило, до 5%. Есть и 50% оплата, и рассрочка, и связь с банками, быстро оформляющими ипотеку, и так далее. Но, конечно, выбирать стоит вдумчиво – так, какой-нибудь многоквартирный жилой дом со встроенными гаражами с дешевым квадратным метром на поверку может оказаться на окраине города, а вся его планировка – это один этаж с крохотными квартирами над гаражным боксом, построенными незаконно.
Также при выборе застройщика и объекта строительства следует внимательно изучить проектную декларацию, так как в ней видно какие объекты построены застройщиком, в какие сроки, указана вся информация по правоустанавливающим документам, сведения по проекту строительства.
Став участником долевого строительства многоквартирного дома необходимо следить, вносятся ли застройщиком изменения в проектную декларацию по срокам ввода, проекту строительства, в части изменения количества и площади помещений, входящих в состав общего имущества жилой части и другие.
 
Что проверить у застройщика?

1. Репутацию

В первую очередь следует обратить внимание на прошлое застройщика: какие объекты он уже построил, сдавал ли объекты в срок, нет ли у застройщика незавершенных «долгостроев», какова репутация застройщика у его клинтов.

Любой может посетить сайт застройщика в Интернете или сайт Управления государственного строительного и жилищного надзора РС (Я) по адресу: www.sakha.gov.ru/stroynadzor. Там в свободном доступе содержится информация о застройщиках, осуществляющих строительство многоквартирных домов на территории республики, а также о проблемных объектах с указанием застройщиков.

2. Право на землю
Так же необходимо проверить у застройщика наличие свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды, или субаренды на такой земельный участок. В указанных документах должно быть отражено наименование компании застройщика и местоположение участка.

3. Разрешение на строительство
Обязательно требуется проверить наличие разрешения на строительство объекта и проектной декларации.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и дающий застройщику право осуществлять строительство объекта. Данное разрешение выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. При ознакомлении с разрешением на строительство следует обратить внимание на то, кому оно выдано (должен быть указан застройщик), на наименование и адрес объекта капитального строительства, а также на срок действия такого разрешения.
При ознакомлении с проектной декларацией надо обратить внимание на информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Проектная декларация может быть опубликована в СМИ и (или) размещена на сайте застройщика.

4. Прозрачная бухгалтерия
Также обратите внимание, что в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2008 №307-ФЗ «Об аудиторской деятельности» бухгалтерская отчетность застройщика подлежит обязательному аудиту. Аудиторское заключение должно подтверждать достоверность бухгалтерской отчетности застройщика и ведение им бухгалтерского учета в соответствии с законодательством РФ.

5. Общая оценка
Таким образом, на основе анализа всех вышеуказанных документов можно составить достаточно точное мнение о добросовестности и надежности застройщика. Однако участники долевого строительства должны активно требовать у застройщиков представления документов, предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Принимаемых мер со стороны контролирующего органа недостаточно. Только совместными усилиями можно добиться того, чтобы застройщики своевременно и в полном объеме выполняли требования закона. Конечно, это звучит сложно, но квартирный вопрос – дело тоже сложное и серьезное.


Количество показов: 701
Выпуск:  № 99 (2216) от 6 декабря 2013 г.
Комментарии