Снизятся ли цены на жилье в Якутске?

11.01.2015 
Количество показов: 2082
Цены на жилье сегодня вводят в недоумение своими масштабами и темпами роста. «Реально ли снизить их?» - этот резонансный вопрос был поставлен перед участниками второго заседания парламентского пресс-клуба.

Главная причина – дефицит земельных участков
В первую очередь собравшиеся обсудили проблему формирования земельных участков для строительства.
- Земля для строительства формируется по-разному, - заявила министр архитектуры и строительного комплекса Республики Саха (Якутия) Вера Кузакова. – В первую очередь, муниципальные образования должны освобождать земельные участки путем программ переселения, а освободившиеся земли выставлять на аукционы.
Также земельными участками занимаются и сами застройщики, выкупая их у других лиц со старыми домами и зданиями, и сами формируют земельный участок. 


60-90 миллионов рублей необходимо заплатить только за земельный участок под многоквартирный дом


В целом картина с формированием земельного участка немного удручающая: для строительства типового многоквартирного дома необходимо предусмотреть 60-90 миллионов только на земельный участок. В эту цену входит также и расселение и снос, а в конечном итоге эти затраты закладываются в цену квадратного метра. 

Жильцы платят и за коммуникации
Сам по себе дом существовать не может. Необходимо подведение к нему различных коммуникаций – водоснабжение и водоотведение, тепло и электричество, газ. Якутск строился, как попало, то есть существующие на сегодняшний день коммуникации не рассчитаны на современные темпы строительства. 
- Строительные материалы занимают малую толику в цене недвижимости, - прозвучало в показанном на заседании видеокомментарии Алиша Мамедова, генерального директора ОАО Производственное объединение «Якутцемент». – На долю цемента приходится 7% стоимости недвижимости, остальные 93% - подключение и прочие бюрократические моменты.
Сегодня застройщики вынуждены оплачивать проведение всех этих коммуникаций, и в конечном итоге затраты ложатся на плечи покупателей – нас с вами, простых горожан. А построенные на эти деньги коммуникации пополняют активы ресурсоснабжающих организаций, которые к тому же потом взимают с нас же платежи за пользование всеми этими благами цивилизации!
- Цены мы не сочиняем, - парирует генеральный директор ОАО «Водоканал» Николай Лепчиков. – Все наши цены утверждаются правительством. И те суммы, которые мы получаем от застройщиков, мы направляем на развитие нашей инфраструктуры, например, на финансирование инвестиционных программ по реконструкции насосных станций и водоузлов.


Если не будет ипотеки, строительный рынок встанет


Двойной процент на один дом
На встрече подняли также вопрос «закредитованности» строительства. При строительстве одного дома кредит используется на всех этапах этого процесса. 
Даже если застройщик работает по государственным программам, он все равно получает бюджетный кредит. Другие же застройщики, в том числе и те, что работают по программам долевого строительства, также используют кредитные средства для приобретения материалов, пополнения оборотных средств и другие нужды, так как в первую очередь им необходимо соблюсти сроки строительства.
Эти проценты закладываются в стоимость квадратного метра. 
Покупатель тоже зачастую пользуется кредитом...
- Треть квартир на рынке продается только по ипотеке, ведь не каждый может себе позволить сразу выложить огромную сумму за квартиру, - сообщает генеральный директор ОАО «Республиканское ипотечное агентство» Сергей Радь. – Если не будет ипотеки, строительный рынок встанет вообще. 

Новые технологии тормозит экспертиза
Каждый всегда задавался вопросом: «А почему у нас в городе возводится только типовое жилье? Почему не используются новые технологии?».
Оказалось, что новые технологии очень сложно проходят экспертизу.  Поэтому застройщикам проще выбирать уже готовое решение – типовое жилье, потому что надо быстрее пройти согласование и получить разрешение. Чтобы внести что-то новое, необходимо проходить сертификацию, доказывать эффективность и, конечно же, за все платить. 


Застройщики гарантируют, что снижения стоимости жилья не будет


Застройщики: «Мы цены снижать не будем!»
- В свете последних событий вопрос снижения стоимости жилья не актуален, - считает представитель застройщика, директор ООО «Стройкон» Иван Полушкин. – Другое дело, как притормозить дальнейший рост цен. На данный момент мы выиграли тендер по минимальной цене, но чтобы строить, нам надо расселить три дома и заплатить за это около 180 миллионов рублей! Это стоимость земли, к тому же необходимо заплатить за техприсоединение. О каком снижении цен может идти речь?


Ставки по ипотеке сравняются со ставками по потребительским кредитам


Ипотека умерла
Поговорили и о процентах по ипотеке: дескать, во всем мире это 4-6%, а у нас ставки уже начинают переваливать за 15%!
По словам представителя ОАО «Азиатско-тихоокеанский банк» Юлии Стручковой, банки готовы снизить процентные ставки только при снижении ключевой ставки Центробанка РФ.
То есть в сложившихся условиях банки процентные ставки не снизят.
При ключевой ставке в 17% жилищные кредиты ждет неизбежное удорожание, твердят в один голос участники рынка недвижимости. В принципе, это очевидно: банки теперь кредитуются в ЦБ под повышенный процент, и работать себе в убыток, выдавая займы населению по меньшей ставке, они не станут. Разнятся лишь прогнозные масштабы «катастрофы». 
Согласно опросу, проведенному порталом dom.lenta.ru, эксперты в области кредитования уверены: «Можно будет представить ипотеку и под 20 процентов годовых. То есть это будут ставки, по которым до недавнего времени выдавались потребительские кредиты. Это сделает ипотеку недоступной для большинства граждан». Конечно, найдутся люди, которые будут занимать у банков и по такой ставке, но выдача ипотеки сократится до минимума.


Как решить проблемы?
Вариант 1 – Комплексная застройка
- Снизить цены на жилье можно только при комплексной застройке, так как росту цен способствует именно точечная застройка, – считает Вера Кузакова.
- Можно рассмотреть возможность недорогой эффективной комплексной застройки на Вилюйском тракте, где сейчас имеются все коммуникации, - предлагает парламентарий Владимир Федоров. – Это полный цикл, который может снизить цену.

Вариант 2 – Территориальное планирование ресурсоснабжения
Данный вариант предложен журналистом газеты «Якутск вечерний» Виталием Обединым:
- Я изучил опыт Ростовской области по решению подобной проблемы. В результате там были разработаны два документа: единая карта техприсоединений и пообъектный план строительства. Первый документ предполагает сведение в единую карту всех городских проблем и определяет сроки и процедуры их решения. По второму документу инвестор получает четкую ориентацию мест строительства объектов ресурсоснабжения и может планировать строительство там, где будут созданы все условия и коммуникации. 

Вариант 3 – Изъятие земель для государственных нужд.
Сергей Зорин, строитель, общественник:
- Для строительства жилых домов необходимо использовать механизм предоставления земель не через аукционы, а путем изъятия земель на госнужды и предоставления данных земель для строительства с использованием кооперативной формы строительства. Этим можно решить проблему предоставления жилья отдельным категориям граждан: погорельцам, молодым семьям и другим. Кроме того, подведение коммуникаций – это огромные затраты, которые влияют на конечную стоимость продукта. Поэтому можно расположить новые жилые кварталы в районе новой ГРЭС-2, ближе к коммуникациям. 


Количество показов: 2082
Выпуск:  №147 (2372) от 26 декабря 2014 г.