Рынок недвижимости выплюнул «КПДшки»

А как дела на вторичном рынке? С этим вопросом мы обратились к директору «Якутской городской службы недвижимости» Марии СТЕПАНОВОЙ.

«Вторичку» трясет почти год

- Что происходит с ценами на вторичном рынке недвижимости сейчас?

- Вторичный рынок недвижимости рухнул еще в декабре 2014 года. С этого периода цены понемногу снижаются. В том же декабре однокомнатная в КПД могла по цене доходить до 4 миллионов, и находился покупатель. Теперь такая же квартира продается по цене от 3 до 3,5 миллионов.

Дело в нескольких факторах. Во-первых, на первичном рынке сейчас очень много предложений, и выбор чаще делается в сторону новостройки: ведь в этом случае и дом новый, и планировка лучше. КПД и «хрущевки» ценились тогда, когда на рынке недвижимости в Якутске предложение было ограничено, теперь же есть выбор – новый или старый.

Во-вторых, ипотека. Сниженные проценты по программе государственной поддержки в размере 11,4% даются только на новостройки, чтобы поддержать застройщиков и первичный рынок. На вторичное жилье процент более высокий – от 13,5. Но учитывая длительный срок ипотечного кредита (до 30 лет) – эти два процента выливаются в существенную переплату в виде нескольких сотен тысяч рублей, поэтому, выбирая между вторичным и первичным рынком, покупатель отдает предпочтение последнему, учитывая ценовой фактор. Конечно, приобретая новостройку, имеется определенный риск: если дома не будут достроены, это может грозить социальным взрывом.

В-третьих, многие «КПДшки» имеют значительный износ. Также падают в цене и «хрущевки», которые старее «КПДшек» и имеют неудобную планировку. При этом новостройки даже 10-15 лет продаются неплохо. Ведь жилье покупается с дальним прицелом – продать в дальнейшем или оставить детям. Тем более, если ипотека на 20 лет. Через двадцать лет, когда жилье станет наконец-то полноценной собственностью, оно попросту может до этого срока не дотянуть.

Квартиры в деревянных домах повышаются в цене в настоящее время лишь по той причине, что они находятся в районе интенсивной застройки, и спустя пару лет владелец имеет право на новостройку. Прочие «деревяшки» спросом не пользуются. Теоретически ипотеку на такой дом взять можно, но только если он не идет под снос и страховые компании согласятся взять на себя ответственность за ее сохранность, а такого, как правило, никто не делает, ведь дома в нашем городе горят достаточно часто.

Что касается цены, то здесь действует следующее правило: чем меньше площадь квартиры, тем выше стоимость квадратного метра. Именно поэтому самые популярные квартиры – малокомнатные. Чем больше комнат, тем сложнее завысить цену. К примеру, цена трехкомнатной в КПД приближена к двухкомнатной.

Тем не менее, рынок недвижимости не стоит, домами в хорошем состоянии покупатели еще интересуются. Главное – это хороший ценник. Выставляя неадекватно высокую цену, люди рискуют остаться жить там вечно.

«КПДшкам» вышел срок?

- Обращают ли покупатели внимание на техническое состояние дома?

- Конечно! Покупатели в первую очередь смотрят подъездные пути, состояние общественных мест – подъезда, площадки. В моей практике, правда, никто не заглядывал под дом, всех интересует год постройки, управляющая компания. Дома с наледями спросом не пользуются. Неблагоприятные факторы по перечисленным позициям заставляют продавца снижать цену.

Вопрос о техническом состоянии домов мы задали не случайно. В апреле этого года «Эхо столицы» проводила расследование, по результатам которого был сделан вывод, что практически все крупнопанельные жилые дома серии 464 находятся в неудовлетворительном техническом состоянии.

Об этом говорят и специалисты: у специалистов Службы эксплуатации городского хозяйства Якутска, в частности, отдела мерзлотного надзора СЭГХ, особую тревогу вызывает техническое состояние жилых домов КПД серии 1-464 ВМ.

«Основными причинами неудовлетворительного технического состояния зданий в крупнопанельном исполнении является нарушение правил эксплуатации, применение некачественных стройматериалов, отсутствие надлежащей вертикальной планировки возле зданий, в кварталах и микрорайонах, неразвитая, а то и вовсе отсутствие ливневой канализации. Все это вкупе приводит к таким печальным результатам и выводам», - констатируют специалисты.

Полную версию данной статьи вы можете прочитать на нашем сайте: http://www.exo-ykt.ru/articles/02/612/12344/

«Сегодня очень немногие видят ценность в домах старой постройки»

- Единственное, что еще поддерживает какую-то ценность квартир в старых домах, – это ограниченный бюджет покупателя и развитая инфраструктура, хороший район, где рядом сады и школы, - добавляет Мария СТЕПАНОВА. – Как человек я люблю «КПДшки», сама живу в такой квартире, мне кажется, что мой дом простоит еще долго, я не хочу его менять, и меня все устраивает. Но, к сожалению, на сегодня очень немногие видят ценность в таких домах. А как риелтор я рекомендую недвижимость периодически обновлять.

Почем квартирка?

Разброс цен мы решили проверить опять же по объявлениям. Рассматривали квартиры в черте центра города, который у нас, как известно, достаточно обширный и включает не только район трех площадей, но также и 202 микрорайон, и до областной больницы, и район Дома быта и 18 магазина. В общем, лишь бы не периферия. Рассмотрев около 20 предложений по каждому типу дома, вывели среднюю цену. Итак, вот что у нас получилось.

По таблице видно, что «в цене» у нас однокомнатные квартиры 112 серии, хотя и она считается крупнопанельным домом, но более высокого качества, а также квартиры в домах индивидуальной планировки не старше 5 лет (то есть практически новостройки, но уже готовые). Особняком стоят квартиры в элитных домах, где огромные многокомнатные квартиры продаются не дешевле 90-100 тысяч рублей за квадратный метр. Их мы в обзор включать не стали.

В строящемся жилье можно приобрести квартиру очень дешево – цена новостройки более чем на 10% ниже, чем в том же КПД или «хрущевке». И недорого, и ипотека с господдержкой – все условия! В этих сказочных условиях легко забыть о том, что ждать вожделенное жилье придется не менее года-двух, а ипотека в этом время будет так же «тикать», да и получите в результате некрасивые бетонные стены и полы, которые потребуют нехилых вливаний…

Москва: если вы собрались продать квартиру, то вы уже опоздали

Далее мы решили выглянуть из Якутска и обратить внимание на другие регионы. Как дела в той же Москве? Видимо, тенденция похожая: по уверению авторитетного издания «Вести.Недвижимость», на столичном и подмосковном рынках вторичного жилья стоимость квартир снизилась от 10 до 20 процентов, и, как говорят специалисты, вряд ли в ближайшей перспективе цены вернутся к прежним показателям.

По данным Росреестра, продажи вторичного жилья в Москве во втором квартале рухнули на 40 процентов. Это всего 27 тысяч сделок против почти 45 тысяч за тот же период прошлого года. Эксперты также сравнили стоимость квартир в России за второй квартал. В «плюсе» или «по нулям» — только 13 городов из 46. Среди лидеров — Санкт-Петербург, Тверь, Екатеринбург и Ставрополь.

Все-таки в регионах с отрывом на рынке уходят новостройки.