Топ-5 нарушений якутских застройщиков

Основная тема совещания - соблюдение законодательства о долевом строительстве, а также итоги контрольно-надзорной деятельности управления. 

Качество строительства стало хуже

Об итогах контрольной деятельности в 2015 году рассказал руководитель отдела надзора за строительством объектов жилья Семен КРИВОШАПКИН.

- В 2015 году по сравнению с предыдущим годом количество проверок сократилось на 10 процентов, несмотря на увеличение количества подконтрольных объектов (количество подконтрольных объектов возросло на 7 процентов). По итогам проверок выявлено 529 правонарушений (против 405 в прошлом году), количество правонарушений возросло на 30 процентов, что говорит в целом об ухудшении качества строительства. 

Основная доля нарушений – это нарушение технических регламентов и проектной документации. В частности, со стороны заказчиков и подрядчиков наиболее частыми нарушениями является отступление от первоначального проекта без внесения изменений. Также в качестве серьезных нарушений можно выделить отсутствие контроля за качеством строительных материалов, нарушение технологии укладки бетона и возведения монолитных конструкций. 

Таким образом, при уменьшении количества проверок (при снижении административного давления) строительными организациями допускается больше нарушений. Соответственно, можно говорить о том, что система саморегулирования и самоконтроля, которая введена в 2008 году и основной целью которой являлось повышение качества строительства, пока малоэффективна. 

Новое, но… аварийное

- Мы провели меньше проверок, а нарушений выявлено больше, - отметила руководитель управления Наталья ЧУСОВСКАЯ, обращаясь к представителям строительных компаний. – Поэтому самый актуальный вопрос на сегодняшний день – повышение качества строительства. Прошу обратить внимание на организацию эффективной системы строительного контроля. Мы планируем в этом году проводить семинары по требованиям, которые мы предъявляем в ходе проверок. Повышение качества строительства – первоначальная задача, которая стоит перед строительной отраслью.

Кроме того, с этого года нашими поднадзорными объектами являются и малоэтажные объекты (до трех этажей). Это важное направление развития системы государственного строительного надзора, так как часть жилья, строящегося по программе переселения в улусах, под строительный надзор не попадала и находилось вне контроля. Это привело к печальным последствиям и введению понятие «новое аварийное жилье», так как дома строились без должного контроля.

Строители нарушили на 21 миллион

Сумма штрафов, наложенных в результате контрольных мероприятий на предприятия строительного комплекса, составила по итогам 2015 года 21 миллион рублей (против 17 миллионов в прошлом году).

Надежда ОГОЧОНОВА, руководитель правового отдела:

- На сегодняшний день у нас осматривается каждое второе постановление.  В основном в суды обращаются представители компаний, не довольных суммой штрафа, считающие ее слишком большой. 

Также оспариванию подлежат постановления, вынесенные в связи с нарушениями технического регламента, проектной документации. Следует отметить, что при наличии нарушений арбитражный суд встает на сторону Управления государственного строительного и жилищного надзора.

Таким образом, если требование инспектора законно, арбтиражный суд принимает нашу сторону. В результате 98 процентов наших требований судом удовлетворяются. 

В полку обманутых дольщиков прибыло

Разумеется, вопросы коснулись и обманутых дольщиков. Реестр по ним ведется, и на сегодня в нем 70 человек. В этом году список пополнили еще 46 человек – дольщики ООО «Макрос» (с. Чурапча). 

ООО «Макрос» приступило к строительству девяти жилых домов в селе Чурапча без разрешения на технологическое подключение к инженерным коммуникациям, без наличия достаточных средств для завершения строительства и используя часть средств не по целевому назначению.

Реестр, как было отмечено представителями управления, составляется для статистики, он не подкреплен никакими компенсационными мерами. Тем не менее, идет тесное взаимодействие с Минстроем по вопросу решения проблемы обманутых дольщиков.

Проштрафились…

1,6 миллиона рублей составила общая сумма наложенных на застройщиков штрафов за несоблюдение законодательства в области долевого строительства в 2015 году. Для сравнения: в прошлом году было выставлено штрафов менее чем на полмиллиона. Увеличение связано с тем, что в этом году выявлялись нарушения, по которым минимальная санкция - 500 тысяч рублей.

5 наиболее частых нарушений в сфере долевого строительства

По итогам проверок в сфере долевого строительства выявлены наиболее частые нарушения законодательства среди застройщиков. 

1. Взимание авансовой платы за коммунальные услуги

Один из крупных городских застройщиков удостоился аж пятикратной проверки по заявлениям недовольных дольщиков, которые пожаловались на то, что в договорах об участии в долевом строительстве предприимчивый застройщик указал пункт о взимании платы за коммунальные услуги авансом. При этом, передача объекта дольщику ставилась в зависимость от уплаты указанных платежей, что противоречит жилищному и гражданскому законодательству. Нарушения застройщиков были устранены.

2. Несогласование переноса сроков сдачи объекта с дольщиками

Данное нарушение было выявлено у нескольких застройщиков. В договоре участия в долевом строительстве был выделен пункт, в котором говорилось, что в случае, если участник долевого строительства не подходит в офис застройщика и не уведомляет, что он согласен с переносом срока, считается, что сдача объекта по умолчанию согласована на новый срок. 

Данный пункт договора не соответствует законодательству, поскольку в Гражданском кодексе РФ предусмотрено, что срок является существенным условием договора, поэтому по умолчанию его изменить нельзя. 

3. Затягивание сроков возврата денег при расторжении договора

Третий случай зафиксирован несколько раз у одного и того же застройщика – при расторжении договора об участии  в долевом строительстве бывшим дольщикам не возвращаются денежные средства в установленные законом сроки (в течение 20 дней со дня государственной регистрации соглашения о расторжении договора). 

4. Ключи без квартиры

В договорах участия в долевом строительстве несколько застройщиков указывали, что вместо акта приема-передачи объекта (квартиры) можно составить акт приема-передачи ключей, это не соответствует закону, поскольку законодатель конкретно определил документ, на основании которого объект должен быть передан участнику. 

Так как обязательства застройщика считаются исполненными с момента передачи объекта, то в отсутствие надлежащим образом оформленных документов объект считается не поступившим в распоряжение дольщика. В Росреестре по указанному документу – акту приема-передачи ключей – право собственности не будет зарегистрировано. 

5. Первоначальный взнос до государственной регистрации договора

Одно из распространенных нарушений – взимание первоначальной платы без государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве. Данный договор подлежит регистрации и считается заключенным только с момента государственной регистрации, поэтому взимать первоначальную плату нельзя до регистрации договора долевого участия. 

При проведении проверок выяснялось, что плата получена, и уже по истечению непродолжительного времени регистрировался договор. Состав правонарушения уже имеется, это квалифицировалось как нарушение. Необходимо отметить, что по указанному нарушению на юридические лицо возлагается штраф, минимальная сумма которого составляет 500 тысяч рублей. И еще один важный нюанс: штраф взимается за каждый случай нарушения. То есть, если у застройщика выявлено два факта подобных нарушений, то он выплатит минимум миллион штрафа.