Самые опасные квартиры на вторичном рынке

Эксперты собрали наиболее проблемные и рисковые случаи покупки квартиры на вторичном рынке. Риелторы разобрали варианты самых «страшных скелетов в шкафах», которых нужно опасаться будущим собственникам.

Квартиры со «свежим» наследством

На первом месте находятся квартиры со свидетельством о праве на наследство по закону или по завещанию. Главная опасность покупки такого жилья в том, что могут появиться законные наследники, которые предъявят свои права.

Даже истечение шестимесячного срока, отведенного для принятия наследства, не является гарантией последующего отсутствия споров, поскольку он может быть восстановлен по уважительным причинам. Может быть оспорено и само завещание, например, в случае выявления недееспособности наследодателя или подделки самого документа. А последствием этого может стать признание договора купли-продажи квартиры недействительным.

Риск: сделка может быть признана недействительной.

Проверка и снижение риска:

- совершать сделку по истечении срока исковой давности (1 год) с момента регистрации права собственности наследником;

- нотариально заверить договор купли-продажи квартиры, что позволит повысить вероятность признания покупателя добросовестным приобретателем в случае возникновения спора.

Подаренное жилье

Особенность сделок с договором дарения в том, что она по природе безвозмездна, однако очень часто даритель заблуждается относительно безвозмездности предмета сделки. Если между дарителем и одариваемым был факт передачи денежных средств и в судебных органах он был доказан, договор автоматически расторгается.

Нередко договор дарения заключается в том случае, если существует препятствующее сделке лицо, и чтобы обойти необходимость получения его разрешения, оформляется договор дарения. Хотя по факту это коммерческая сделка, при которой даритель получает деньги. Чаще всего, это бывает при продаже комнат и долей, когда дольщики не дают продающим необходимое разрешение на продажу, а дарить недвижимость можно без согласия сособственников и супругов. 

Часто договором дарения «прикрываются» возмездные сделки, которые могут быть расторгнуты, если выяснится факт их возмездного основания, например, наличия расписки между дарителем и дарящим.

Еще такой нюанс - если одаряемый ненадлежащим образом после дарения относится к дарителю, то тот в свою очередь имеет право расторгнуть сделку. То есть если внук не ухаживает за подарившей ему квартиру бабушкой, она имеет право расторгнуть сделку. Следовательно, если внук за это время продал квартиру, сделка может быть расторгнута.

Как правило, наименее рисковым является дарение между близкими родственниками. Хотя и это не является панацеей от возможного судебного разбирательства. В таком случае иск может подать иной родственник, который также себя всегда считал «не менее близким к дарителю, нежели одаряемый». Если, например, дарителем выступает пожилой человек, то такой родственник может доказать невменяемость дарителя и то, что он также мог рассчитывать на дарение.

Риск: сделка может быть признана недействительной.

Проверка и снижение риска:

- обратить внимание на наличие и степень родства между одариваемым и дарителем;

- определить мотив, по которому переход права осуществлялся именно дарением, а не другим видом гражданско-правовых сделок; 

- срок, прошедший с момента заключения договора дарения, должен быть свыше 3 лет.

Наиболее рискованными являются сделки, при которых гражданин незадолго до смерти передает свою квартиру с помощью договора дарения, выводя её таким образом из наследственной массы путем безвозмездной сделки.

Жилье на основании договора ренты или пожизненного содержания

Бывают случаи, когда бывшие правообладатели (получатели ренты) подают заявление в суд о ненадлежащем их содержании плательщиком ренты. 

Подобная история хорошо проиллюстрирована в фильме «Дуплекс», когда «милая старушка» передавала квартиру в собственность доверчивого плательщика ренты. При заключении договора она выглядела очень болезненно, а после того как очередной плательщик ренты заключал с ней договор, она «использовала» его, как могла, а далее подавала в суд на расторжение договора, так как содержание, по ее мнению, было ненадлежащим. В жизни такие «дамы» тоже встречаются.

Во-вторых, такую апелляцию могут подать родственники, чтобы оспорить перепродажу ренты. Даже если получатель ренты умер, родственники могут даже потребовать эксгумацию, чтобы доказать, что его содержали ненадлежащим образом, а значит сделка по продаже ренты недействительна. А бывает и сами получатели ренты пишут завещание, чтобы «родственники» были спокойны, а плательщик ренты оказывается в неприятной ситуации, когда квартиру может перейти по наследству другим людям.

Риск: сделка может быть признана недействительной.

Проверка и снижение риска:

- проследить, все ли условия договора были исполнены. Например, если указано, что должны быть оплачены ритуальные услуги, то должна быть приложена квитанция об оплате этих услуг, и другие условия;

- уточнить, находился ли рентополучатель под опекой, состоял ли на учете в психоневрологическом, наркологическом диспансере;

- обратить внимание на сроки исковой давности (должно пройти свыше 3 лет с момента оформления жилья в собственность рентополучателя).

Жилье на «материнский» капитал

Риелторы также предупреждают, что необходимо быть крайне внимательными, если в квартире прописан несовершеннолетний или жилье куплено на средства материнского капитала.

Квартира с материнским капиталом не может быть продана без разрешения органов опеки и попечительства, пока ребенку не исполнилось 18 лет. Однако в договорах купли-продажи не всегда бывает прописано, что квартира приобретена с помощью материнского капитала. Бывает так, что на последнем этапе сделки это выясняется, хотя данный факт может быть основанием расторжения сделки со стороны надзорных органов, к которым относятся органы опеки.

Риск: сделка может быть признана недействительной.

Проверка и снижение риска:

- если у продавца есть дети, рожденные после 1 января 2007 года, следует проверить, использовались ли средства материнского капитала при приобретении жилья - запросить у продавца дополнительный документ - справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского капитала. Если он равен размеру материнского капитала, установленному законодательством на момент заключения сделки купли-продажи, то право не использовано; 

- при подтверждении факта использования средств материнского капитала проверить, было ли исполнено обязательство оформить недвижимость в общую собственность. Если нет, то от приобретения такой недвижимости лучше отказаться;

-  проверить наличие разрешения органов опеки на проведение сделки;

- учитывать, что срок исковой давности для детей, которые на момент сделки были несовершеннолетними – 3 года после их 18-летия.

Дети и приватизация

В этом случае если  будет доказано, что ребенок был выписан меньше чем за полгода до приватизации, все дальнейшие сделки по продаже такого объекта могут быть признаны недействительными. До 1994 года родителей не обязывали включать несовершеннолетних детей в приватизацию, однако после 1994 года это стало обязательным требованием.

Однако дети, которые не были вписаны в документы о приватизации до 1994 года, сейчас имеют право подать в суд и заявить свои права на долю в квартире, приватизированной родителями без выделения им доли. То есть, купив такой объект, покупатель может на «пороге» обнаружить новоиспеченного претендента на долю уже в своей квартире, при этом последнего собственника могут обязать выплатить стоимости этой доли ребенку, чьи права были ущемлены.

Риск: сделка может быть признана недействительной.

Проверка и снижение риска:

- запросите у продавца архивную выписку из домовой книги о лицах, когда-либо зарегистрированных (прописанных) в жилом помещении;

- проверьте наличие в этих документах несовершеннолетних, зарегистрированных в квартире до приватизации.