Стройка без риска? или Новые гарантии для дольщиков

19.08.2016 
Количество показов: 615
Ведение бизнеса, связанного с привлечением инвестиций для строительства различных объектов недвижимости, практически всегда сопровождается значительными рисками не только для инвесторов, но и для самих застройщиков.
Так, граждане могут лишиться своих денег и заветных квадратных метров по вине нечистых на руку бизнесменов, а инвесторы не застрахованы от последствий экономической нестабильности и финансовых кризисов. При этом очевидно, что строительные компании, пользующиеся средствами, в первую очередь, граждан, должны обладать достаточным запасом прочности для того, чтобы успешно противостоять таким вызовам.

Больше капитал – выше надежность
Вопросам повышения надежности рынка долевого строительства в последние годы уделяется повышенное внимание. К примеру, в прошлом году стали более строгими порядок страхования гражданской ответственности застройщиков и предоставления им поручительства банками, а также требования к страховым компаниям и банкам, обеспечивающим выполнение обязательств девелоперами. В частности, с 400 млн до 1 млрд руб. было увеличено требование о минимальном размере собственных средств страховщика, в том числе уставного капитала в размере не менее, чем 120 млн руб. Причем контролирует теперь соответствие этим требованиям и ведет список аккредитованных страховщиков Банк России.
Также в мае текущего года была введена уголовная ответственность за привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве (ст. 200.3 УК РФ).

Новые поправки в закон о дольщиках
Очередные масштабные поправки в законодательство об участии граждан и юридических лиц в долевом строительстве были приняты в конце июня, в завершение весенней и заключительной для депутатов Госдумы шестого созыва сессии. А в начале июля Президент России Владимир Путин подписал Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 304-ФЗ (далее – Закон № 304-ФЗ). Новые изменения также главным образом направлены на повышение ответственности застройщиков перед инвесторами и создание механизмов дополнительной защиты дольщиков от «недостроя»:
- изменились требования к размеру уставного капитала строительных компаний и их должностным лицам;
- предусмотрена возможность создания специального фонда, финансируемого за счет обязательных взносов инвесторов – на случай банкротства;
- расширение информационной открытости деятельности строителей и усилением контроля над расходованием средств дольщиков. 

Положения Закона № 304-ФЗ начнут действовать с 1 января 2017 года исключением за исключением некоторых норм, которые были введены в действие с момента опубликования закона. Подробнее эти нововведения рассмотрены ниже.

 Устойчивость застройщика – основной приоритет
Новые требования к застройщикам, обязательное соответствие которым необходимо для получения права привлекать средства граждан, появятся в законе об участии в долевом строительстве в новом году. Так, для того, чтобы работать с физлицами, инвестор будет обязан полностью оплатить собственный уставный капитал с учетом новых требований к его размеру. А минимальный размер уставного капитала или фонда строительной компании, в соответствии с поправками, будет поставлен в зависимость от общей площади всех возводимых с использованием инвестиционных средств объектов. Всего Законом № 304-ФЗ предусматривается 9 пороговых значений для минимального размера уставного капитала.
В то же время застройщик сможет быть допущен к работе с гражданами, даже в случае, если сумма его уставного капитала не отвечает этому требованию. Для этого будет необходимо, чтобы его уставный капитал и капиталы аффилированных с ним компаний и поручителей составляли в сумме не менее чем установленный в новой редакции закона минимальный размер. 

Соответствие этим требованиям будет обязательным для всех тех застройщиков, которые начнут осуществлять проекты долевого строительства после 1 июля 2017 года. Между тем проекты, которые были начаты до даты введения в действие новой редакции закона об участии в долевом строительстве, строители будут завершать по старым правилам. 

Кто не может работать с дольщиками
К управлению средствами дольщиков не будет допущено юридическое лицо:
- находящееся в процессе ликвидации, либо в отношении которого арбитражный суд принял решение о введении одной из процедур по делу о банкротстве, или вынес определение о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания. 
- сведения о котором попали в реестры недобросовестных поставщиков в связи с невыполнением обязательств в сфере строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, а также по продаже или на право аренды земельного участка. 
- имеющее задолженность по уплате налогов, или руководители которых, а также главные бухгалтеры, имеют непогашенную судимость за преступления в сфере экономики, либо которым суд запретил занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства.

Надежных застройщиков внесут в реестр
Итогом расширения перечня основных требований к застройщикам станет создание и размещение в открытом доступе в интернете единого реестра, включающего сведения о строительных организациях, соответствующих требованиям закона об участии в долевом строительстве. Эта норма заработает с 1 января 2017 года. 
Очевидно, что в совокупности с новыми ограничениями, возможность ознакомиться с этим перечнем сведет риск потенциального инвестора столкнуться с недобросовестным застройщиком к минимуму.

Государственный компенсационный фонд, как подушка безопасности
Дополнительной гарантией защиты прав инвесторов в случае банкротства застройщика может послужить создание государственного компенсационного фонда долевого строительства, который, как это предусмотрено поправками, будет формироваться за счет обязательных отчислений инвесторов. При этом размер платежей, которые будут делать застройщики в наполнение фонда, составит не более 1% от планируемой стоимости строительства, указанной в проектной декларации. 
Как рассказал редакции портала Гарант.ру руководитель инвестиционно-девелоперских проектов ГК «МИЦ» Сергей Каверин, планируется, что фонд станет своеобразным аналогом Агентства по страхованию вкладов. В случае банкротства застройщика из средств фонда будут выделяться средства на завершение строительства объекта. 
По словам главы Минстроя России Михаила Меня, фонд в соответствии с поручением Президента России может быть создан уже к 1 декабря текущего года. Кроме того, по словам министра, после начала деятельности компенсационного фонда, нормы закона об участии в долевом строительстве, касающиеся страхования и поручительства банков, постепенно будут отменены.

Новые требования к финансовой дисциплине застройщиков
В новой редакции закона о долевом строительстве требования к финансовой дисциплине застройщиков станут заметно строже. К примеру, Законом № 304-ФЗ вводится понятие целевого использования средств граждан и прямой запрет на нецелевые траты. Кроме того устанавливается личная ответственность руководителей строительных компаний за финансовые нарушения. Учитывать денежные средства начиная с нового года компании будут по каждому возводимому объекту в отдельности, а годовая финансовая отчетность в обязательном порядке будет направляться на экспертизу.
Уточняются также пределы использования застройщиками привлеченных денежных средств. Так, с 1 января будущего года будет расширен перечень целей, для достижения которых могут быть потрачены деньги дольщиков. К примеру, помимо прочего, застройщики получат право возмещать за счет инвестиций траты на выполнение работ по договору комплексного освоения территории. Также из этих средств могут быть покрыты расходы на подготовку документации по планировке объектов социальной и транспортной инфраструктуры, покрыты проценты по целевым кредитам на строительство и затраты, связанные с государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве.
 
Альтернативные формы финансирования 
Помимо новых требований к застройщикам, Закон № 304-ФЗ расширил формы осуществления инвестиционных проектов. Так, в дополнение к возможности заключения договора поручительства по обязательствам, возникающим из договора участия в долевом строительстве, вводится альтернативный механизм обеспечения обязательств застройщиков – посредством счетов «эскроу». 
Согласно новой норме, счет «эскроу» открывается банком для учета и блокирования денежных средств дольщиков, внесенных в счет уплаты цены договора долевого строительства на срок, равный сроку передачи застройщиком объекта. При этом банк предоставляет застройщику целевой кредит на строительство, достаточный для его завершения. Следует отметить, что не любой банк сможет осуществить проектное финансирование с использованием этого механизма. Право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве получат только одобренные Банком России кредитные учреждения, перечень которых будет публиковаться ежемесячно.
Преимущества и недостатки этого механизма привлечения средств дольщиков:
[+] – практически полное освобождение дольщиков от рисков срыва срока строительства или банкротства застройщика
[-] – использование эскроу-счетов ограничивает финансовые возможности как застройщиков, так и участников долевого строительства, а ведущая роль при этом будет отведена банкам, предоставляющим заемные ресурсы под строительство. 


Справка «ЭС» 
В соответствии со ст. 860.7 ГК РФ банковский счет «эскроу» предназначен для депонирования денежных средств владельца счета, которые передаются банком другому лицу при наступлении того или иного события, предусмотренного соглашением между банком, владельцем счета и бенефициаром.


Строители расскажут о себе все
Помимо вопросов финансовой состоятельности и дисциплины застройщиков авторы закона уделили внимание мерам повышения их информационной открытости. Так, к началу будущего года, всем компаниям, привлекающим средства дольщиков, предписывается создать собственные интернет-сайты, на которых они обязаны будут размещать в открытом доступе широкий спектр информации о себе и о каждом возводимом ими объекте.
В частности, застройщики должны будут опубликовывать следующие документы и сведения:
- разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, которые были ранее возведены и сданы компанией;
- разрешение на строительство;
- заключение экспертизы проектной документации;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
- проектную декларацию;
- заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации предъявляемым законом требованиям;
- проект договора участия в долевом строительстве;
- фотографии строящихся объектов недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства и т. д.
Эти и иные сведения и документы застройщики должны будут разместить на своем сайте в пятидневный срок с момента получения заключения контролирующего органа о соответствии компании предъявляемым требованиям. А фотоматериалы подлежат ежемесячному обновлению.
Перечень информации о застройщиках и о возводимых объектах, которую они обязаны будут сообщать в составе проектной декларации, также будет уточнен. Так, более полными станут общие сведения о строительной компании. В состав декларации, помимо прочего, будут включаться данные об адресе интернет-сайта застройщика, о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа компании-девелопера, а также об индивидуализирующем застройщика коммерческом обозначении и т. д. Застройщики также получат право сообщать в составе документации и иную информацию о себе.
Одновременно, более полно будут раскрываться сведения о проекте строительства. К примеру, в дополнение к имеющейся застройщики обязаны будут включать в проектную декларацию следующую информацию о:
- видах возводимых объектов капитального строительства;
- планируемых элементах благоустройства территории;
- планируемом подключении к инженерным сетям и размере платы за такое подключение, а также о планируемом подключении к сетям связи;
- примерном графике реализации проекта строительства, а также об этапах и сроках его реализации;
- возводимых объектах социальной инфраструктуры и т. д.
Напомним, за опубликование неполной или недостоверной проектной декларации, либо иной информации застройщиком, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа на должностных лиц в размере от 5 тыс. до 15 тыс. руб., а на юридических лиц – от 200 тыс. до 400 тыс. руб. (ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ).


Мнения экспертов
Эксперты, отмечая очевидные позитивные моменты поправок, полагают, что дальнейшее усложнение процессов подготовки и организации строительства, а главное – обременение застройщиков существенными дополнительными расходами, негативно скажутся на конечной стоимости жилья. «Рынок обязательно отреагирует на изменения законодательства, и результат мы увидим в самое ближайшее время. К сожалению, мы не ожидаем повышения доступности цен на первичном рынке для клиентов. С другой стороны, положительный эффект может заключаться в повышении благонадежности застройщиков, улучшении качества построенных объектов и соблюдения сроков строительства», – оценивает последствия изменений законодательства Сергей Каверин.
В то же время нельзя не согласиться с тем, что Закон № 304-ФЗ все же стал своеобразным результатом диалога власти и бизнеса. Очевидно, что законодатель, вводя не только ограничительные меры и повышая ответственность застройщиков, но и предлагая альтернативные варианты увеличения надежности инвестиционных проектов, прежде всего в жилищном строительстве, стремился найти баланс между снижением рисков в долевом строительстве и конечной стоимостью жилья. И даже если прогнозам экспертов о некотором удорожании первичного квадратного метра суждено сбыться, это станет необходимой платой за повышение добросовестности застройщиков и снижение социальной напряженности в сфере долевого строительства.

Количество показов: 615
Выпуск:  №31 (2557) от 12 августа 2016 г.