Что можно, а что нельзя делать с ипотечной квартирой?

23.09.2016 
Количество показов: 589
Покупая квартиру в ипотеку, среднестатистический заемщик, как правило, слабо представляет себе, на что подписывается, кроме осознания «кабалы на n лет». Но различные нюансы начинают всплывать уже позже, когда приходит пора осуществлять какие-либо действия с ипотечной квартирой.
Итак, о том, какие действия в отношении квартиры, купленной за счет средств ипотечного кредита, необходимо согласовывать с банком, можно узнать в этой статье. 

Оформление прописки в ипотечной квартире
Регистрация по месту жительства в ипотечной квартире обычно не связана с какими-либо трудностями, законодательством РФ никаких ограничений не установлено, однако они могут содержаться в договоре с банком. 
Но на регистрацию членов семьи заемщика ограничения, устанавливаемые банком, распространяться не могут. Для регистрации близких родственников и гражданского супруга, а также иных лиц нередко требуется согласование с банком (залогодержателем). Во избежание возможных споров с банком на эти пункты договора все же стоит обратить пристальное внимание и в случае, когда условия не подходят, попытаться урегулировать их дополнительным соглашением к договору.

Как продать ипотечную квартиру?
Распространено мнение, что жилплощадь, приобретаемую по договору ипотеки, нельзя продать, поскольку она обременена залогом. Это не соответствует действительности и могло бы существенно ухудшить позицию заемщиков, которые, например, больше не могут выплачивать ипотеку. Законодательные механизмы данной процедуры разработаны четко и не влекут каких-то особых рисков для сторон такой сделки. Главная проблема – получить согласие банка на продажу квартиры.
В соответствии с Законом «Об ипотеке», это является обязательным условием сделки, а к покупателю переходят все обязанности по договору об ипотеке (ст. 37, 38 Закона).
Важно знать, что залог сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила. (ч. 3 ст. 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости))».
Подробнее о вариантах продажи ипотечной квартиры читайте в правовой инструкции: Что делать, если нет денег на оплату ипотечного кредита?

Сдача в аренду ипотечной квартиры
Сдача ипотечной квартиры в аренду или по договору найма – довольно распространенная практика. Обычно банки ничего не имеют против такого заработка залогодателя, однако могут прописать в договоре ипотеки необходимость получения согласия банка для совершения таких действий.
Без согласия банка ипотечную квартиру можно сдавать только при стечении следующих обстоятельств:
- срок пользования имуществом не превышает срока обязательств по ипотеке;
- использование имущества соответствует его назначению;
- в договоре с банком отсутствует условие о необходимости согласования (ч. 1 ст. 40 Закона «Об ипотеке»).
В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество все права аренды и иные права пользования, предоставленные без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество (ч. 2 ст. 40 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Подарить или передать по наследству
Договор дарения ипотечной квартиры можно заключить после полной оплаты долга по кредитному договору и прекращении ипотеки или до этого момента с согласия банка (залогодержателя). 
Иное может быть предусмотрено договором. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. (ч. 3 ст. 37 Закона «Об ипотеке»). 
В случае смерти залогодателя наследник несет его обязанности по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем с учетом норм ст. 1175 ГК РФ.

Можно ли сделать перепланировку?
Действующее законодательство не содержит ограничений на использование недвижимости, находящейся в залоге, по назначению. То есть согласованные в БТИ перепланировки допускаются, а условия договора, предусматривающие иное, — ничтожны. 
Однако практически все банки включают в договор условие о необходимости получения согласия на осуществление перепланировки и даже предусматривают возможность осмотра квартиры с определенной периодичностью.
Главное, в чем необходимо убедить залогодержателя, это то, что планируемые изменения не уменьшат стоимость объекта и не изменят его функциональное назначение.

Как отказаться от ипотечной квартиры и вернуть деньги?
Порядок и основания отказа от участия в договоре долевого строительства предусмотрены ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...». Такая возможность имеется только в отношении строящегося жилья. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
- пропуска застройщиком срока передачи объекта долевого строительства на два месяца;
- неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст.7 и ч. 3 ст.15.1 Закона;
- существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
- в иных установленных законом или договором случаях.
Застройщик будет обязан вернуть участнику долевого строительства денежные средства, а участник долевого строительства - вернуть их в банк.
По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
- прекращения или приостановления строительства при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан;
- существенного изменения проектной документации или размера объекта долевого строительства;
- изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений;
- в иных установленных законом или договором случаях.
Важно знать, что обязанность платить по кредиту сохраняется у участников долевого строительства даже в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязанностей! Однако это возможно только с согласия банка, что на практике встречается крайне редко.

Как делить ипотечную квартиру при разводе?
Если даже квартира оформлена на одного из супругов, это жилье - совместная собственность, как и любое имущество, приобретенное супругами в период брака. Так что, исходя из Семейного кодекса, при разводе квартира должна делиться пополам. Однако если жилье находится в залоге у банка, существенное значение будет иметь его позиция.
Каждый может получить лишь долю в праве собственности на жилплощадь. А по закону «Об ипотеке» доля в собственности не может быть предметом залога. Поэтому велика вероятность, что банк не пойдет на переоформление кредитного договора, и заемщиком-должником останется тот из супругов, на кого оформлен договор ипотечного займа.
Тем не менее суд всё равно поделит квартиру пополам, и тогда та сторона, которая выплачивает кредит, по окончании его выплат вправе потребовать компенсации расходов.
Но самое страшное, что в случае развода банк может потребовать немедленного досрочного погашения кредита. Дело в том, что по закону кредитор вправе требовать досрочного погашения ипотечного долга, если ухудшаются гарантии возврата кредита. При разводе изменяется количество собственников предмета залога (квартира делится), а к тому же может появиться новый должник (супруг, получивший долю при разделе), который не соответствует требованиям банка к заемщикам по размеру дохода и прочим условиям.
Если же квартира взята в ипотеку одним из супругов перед свадьбой и выплаты по ипотеке продолжались в течение брака до развода, второй супруг имеет право претендовать или на компенсацию части выплат, сделанных в период брака, или на часть квартиры, которая соответствует этой сумме.
Если пара жила в гражданском браке и не оформляла официально свои отношения, то нормы Семейного кодекса о разделе имущества на них не распространяются. Поэтому надо будет либо заключить соглашение о разделе имущества и долгов, либо пересчитать свою часть средств, внесенную по кредиту, в долю кредитной квартиры и доказывать свое право на эту долю в суде.
Ипотечную квартиру можно продать, погасить долг и поделить деньги. На такую сделку банк должен дать принципиальное согласие.


В статье использованы материалы «Юридической консультации 9111.ru»
Количество показов: 589
Выпуск:  №37 (2563) от 23 сентября 2016 г.
Комментарии