Как делить квартиру с детьми юридически?

16.04.2018 
Количество показов: 366
С 2007 года в России действует федеральная программа «Материнский капитал». Благодаря этой программе многие семьи почувствовали дополнительную поддержку семей с детьми. Использовав материнский капитал на улучшение жилищных условий, многие родители столкнулись с вопросом обязательного выделения долей детям.
Подводные камни использования материнского семейного капитала
В соответствии с частью 4, статьи 10, ФЗ № 256 Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. 
Доли необходимо делить пропорционально. При этом детям нужно выделить равные доли, а оставшаяся часть делится между родителями. Они могут ее записать в совместную собственность или также разделить между собой поровну.
В случае использования ипотечных средств жилье находится в обременении до полной оплаты ипотеки, и вы не сможете исполнить свое обязательство сразу после распоряжения государственными деньгами. В этом случае предусматривается отсрочка, вы должны в течение 6 месяцев после снятия обременения исполнить свое обязательство и выделить доли детям. Но возможно выделение долей детям сразу при заключении договора купли-продажи, но, как правило, банки неохотно на это идут. С согласия банка также можно выделить доли и до погашения ипотеки в случае необходимости, например, если вы решили продать недвижимость, не дожидаясь момента погашения вами ипотеки, что также возможно.

Минимальный размер «детской доли» 
Об этом вопросе многие наши граждане не задумываются, считая, что доли должны быть у всех одинаковыми, как часто бывает, выделяют доли по ¼ на каждого члена семьи. На самом деле, размер долей законодательно не регламентирован. В обязательстве о выделении долей, которое является условием направления материнского капитала на улучшение жилищных условий и предоставляется в ПФР, сказано, что их размер определяется по соглашению. Поскольку несовершеннолетние дети не вправе решать такие вопросы, то по факту это делают родители.  С точки зрения закона все это правильно: соглашение - документ добровольный. В теории можно выделить 1/100 доли на одного ребенка, а оставшуюся часть поделить поровну между родителями. 
В связи с возникновением спорных вопросов относительно размера выделяемых долей в июне 2016 года Верховный суд обобщил практику по таким делам, и его рекомендации обязательны для исполнения. Семейным кодексом установлено, что родители не имеют права на имущество детей, а они, в свою очередь, на имущество родителей (ст. 60 СК РФ). Поэтому признано правильным решением, когда доля детей определяется пропорционально сумме материнского капитала, поделенного на всех представителей семьи. Т. е. доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, определяются, исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского капитала, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение. В случае приобретения жилого дома исключительно за счет средств материнского капитала доли родителей и детей в праве собственности на жилой дом являются равными.
Наши органы опеки, защищая права детей, рекомендуют выделять доли не менее 9 кв. м на одного ребенка, ссылаясь на существующие нормы площади, согласно Постановлению городского собрания депутатов г. Якутска от 16.09.2005 г. ПГС № 36-17 «О норме предоставления и учетной норме площади жилого помещения» установлена учетная норма площади жилого помещения в размере 9 кв. м. Исключением будет случай, если семья из 4 человек приобрела студию, например, в размере 18 кв. м и частично оплатила часть стоимости, использовав материнский капитал в связи с  невозможностью выделения долей, соответствующих требуемым городским отделом опеки нормам, органы опеки допускают выделение долей в равных частях, т.е. по ¼ на человека. 

Маткапитал потребуют обратно
Если вы решите продать либо купить недвижимость, которая была куплена с использованием материнского капитала, потребуется разрешение с органов опеки на продажу. Для покупателя будет безопаснее обратиться к грамотному риэлтору, который выяснит, был ли использован материнский капитал при покупке недвижимости и были ли выделены доли детям. В случае неисполнения обязательств родителями в будущем при предъявлении каких-либо претензий со стороны одного из продавцов, иска заинтересованных лиц, прокурора либо самого ребенка, достигшего совершеннолетия, сделка может быть признана недействительной. Что приведет, как минимум, к требованию возместить государству полную сумму выплаченного материнского капитала, не считая исполнения требований по выделению долей и прочего. Поэтому перед совершением сделки лучше выделить доли и оформить их по закону, иначе в лучшем случае покупатель может от нее отказаться.
Не стоит забывать, что неисполнение обязательства влечет уголовную и административную ответственность.

Налоги с детских долей
В случае, если вы выделили всем членам семьи равные доли и решили продать недвижимость, которая в собственности у вас более 3 лет, а доли детям были выделены менее 3 лет назад, то появляется вопрос: «Возникает ли налог с продажи долей у детей»? Ответ: «ДА!»
Учитывая, что дети, несовершеннолетние на момент продажи недвижимости, обязанность по уплате налога ложится на плечи родителей. Рассмотрим пример: Вы продаете квартиру. Она была куплена вами (супругами) ранее, 4 года назад с использованием ипотечных средств и частично погашена за счет средств материнского капитала. Предположим, за 4 года вы полностью закрыли ипотеку и решили добросовестно выделить детям доли для дальнейшей продажи квартиры и расширения жилой площади. Оформили по ¼ каждому из супругов и по ¼ каждому из детей. Далее вы продали вашу квартиру. В связи с тем, что собственность у вас (супругов) возникла более 3 лет назад, налог с продажи у вас не возникает. Дети же обязаны будут выплатить налог в размере 13 % от полученного ими с продажи долей дохода. Это существенно уменьшит фактически полученные вами средства, следовательно, будет меньше денег на приобретение нового жилья. Этого можно было бы избежать, обратившись к опытному риэлтору, который бы грамотно вас проконсультировал.
Конечно, существуют законные инструменты для уменьшения налогооблагаемой базы, но это уже совсем другая история.

Материал подготовлен Агентством Недвижимости «Вектор». Телефон: +7-924-160-73-33, +7-924-170-67-69.
Количество показов: 366
Выпуск:  №14 (2643) от 12 апреля 2018 г.
Комментарии