Поправки в Жилищный кодекс

Вместе с тем, любой закон – не догма, и с изменениями экономической, социальной ситуации в стране возникает необходимость вносить в него соответствующие коррективы, чтобы сделать наиболее эффективным. На прошлой неделе Госдума в третьем чтении приняла поправки в Жилищный кодекс РФ.

«Резиновые» дома под запретом

Всего поправок четырнадцать. Поэтому остановимся лишь на наиболее существенных из них. Если ранее в частном доме хозяин мог прописать кого угодно и в любом количестве, то в Жилищный кодекс внесли норму, устанавливающую размер минимальной доли в праве собственности на жилое помещение от общей его площади. Это ограничивает возможность собственника прописать других лиц, кроме супруга, детей и родителей, если на каждого проживающего при этом будет приходиться меньше учтенной нормы. Но если собственник все же захочет прописать постороннего человека, будет вынужден обратиться в суд и там решить возникшую ситуацию.

Как прокомментировал данную поправку в «Российской газете» ее автор Павел Крашенинников, глава комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, ограничения помогут искоренить бизнес по продаже прописки, который способствует легализации экстремистских и криминальных элементов. Касаемо нашего города можно отметить, что бизнес на прописке чаще всего помогает иногородним и иностранным гражданам, получающим гражданство РФ, быстрее получить работу и социальные услуги.

Застройщикам запретят навязывать ТСЖ

Не раз в нашем городе возникали ситуации, когда застройщик дома с передачей ключей от квартир новоселам передавал документы уже созданного им товарищества собственников жилья. Все бы ничего. Однако при этом собственникам навязывались председатели, не имеющие никакого отношения к новостройкам, часть общего имущества оказывалась уже давным-давно переданной другим лицам, а технические документы по дому были с такими недоработками, что жителям приходилось не один год их дорабатывать.

С принятием новых поправок застройщикам запретят создавать ТСЖ и участвовать в их создании. Так как они владеют информацией о будущих собственниках жилья в новостройке, установят специальную процедуру предоставления такой информации инициаторам общих собраний по созданию ТСЖ.

В новостройках упорядочат квартплату

Не секрет, что новоселье не раз омрачалось ситуацией, когда собственников до получения документов заставляли полностью вносить квартплату по установленным в муниципалитете средним нормативам потребления. Одна из новых поправок в ЖК исключит такую ситуацию, так как будет определен порядок несения владельцами помещений в домах-новостройках расходов на содержание многоквартирного дома и оплату коммунальных услуг.

Добросовестных плательщиков поощрят

Мы привыкли вносить квартплату, когда захотим. Но есть и те, кто платит всегда вовремя, скорее всего по причине внутренней дисциплинированности, так как за это никто по головке не гладит и спасибо не говорит. Отныне добросовестные плательщики из числа льготных категорий будут простимулированы: для них установят специальные скидки. Кстати, если льготник нарушит сроки внесения платы, то стимулирование приостановят.

Договор и только договор!

Новыми поправками уточняется также система договорных обязательств при разных способах управления многоквартирным домом. Вводятся ежеквартальный отчет управляющей компании о долгах перед ресурсоснабжающими организациями; такое понятие как срок действия договора; уточнения, как и когда расторгать договор управления домом; обязательства сторон при этом; порядок возврата обеими сторонами денежных средств за невыполненные услуги; передачи технической документации; возможность внесения прямых платежей собственниками поставщикам ресурсов.

Также для исключения нарушений системы финансирования по цепочке: коммунальные услуги – производство тепла, воды – приобретение газа, энергии, топлива, вводятся требования, обязывающие УК, ТСЖ и собственников при непосредственном управлении заключать договоры ресурсоснабжения.

Ремонт по согласованию

Кроме этого новыми поправками уточняется порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, обеспечивающий финансирование требуемого состояния общего имущества. То есть собственники сами будут решать, сколько им платить, чтобы нормально содержать свой дом. Для принятия решения о проведении текущего ремонта элементов общего имущества требуется решение общего собрания собственников принятое простым большинством голосов от всех собственников помещений в доме. Квалифицированное большинство голосов оставляется только при голосовании для проведения капитального ремонта и реконструкции дома.

Хаос с управляющими компаниями прекратится

Если ранее на рынок коммунальных услуг мог прийти любой товарищ «с ручкой и блокнотом» и начать работать, то с 1 января 2013 года каждая управляющая компания будет обязана зарегистрироваться в саморегулируемой организации – СРО. Это упорядочит деятельность УК и позволит контролировать, анализировать их работу, корректировать, применять меры дисциплинарного воздействия к нерадивым руководителям, проводить их аттестацию.

Если новая УК откажется вступать в СРО, то ее обяжут покинуть рынок коммунальных услуг или не допустят к обслуживанию жилого фонда.

Карающие меры

Немало места в правках отведено и карающим мерам за неисполнение или некачественное исполнение обязательств со стороны управляющих компаний, ТСЖ и собственников. К примеру, управляющую компанию могут оштрафовать за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по передаче технической документации. Председателя привлекут к ответу за отказ от передачи документов вновь выбранному председателю правления ТСЖ.

Или управляющую компанию накажут за отказ от ремонта приборов учета в доме. Не один год органы местного самоуправления взывают к совести и просят хотя бы завести свои сайты, чтобы там жители и контролирующие органы могли получать необходимую информацию об услугах и обслуживаемом фонде. Но, увы. Теперь же вводится административная ответственность за непредоставление сведений или предоставление заведомо ложной информации о своей деятельности, неопубликование или опубликование ложных сведений управляющими компаниями. При этом дисквалификация УК может длиться от одного года до трех лет. Законная кара ожидает и те компании, которые предоставляют ложную или не вовсе предоставляют информацию собственникам жилья.

Далее. Если собственник содержит в доме сотню кошек, шумит или содержит свою квартиру в ненадлежащем виде, нанес урон общему имуществу, то его тоже ожидают штрафные санкции. Административные меры наказания ожидают и тех руководителей органов местного самоуправления, которые нарушили порядок и правила признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, непригодным для проживания. За нарушение процедуры согласования переустройства или перепланировки жилого и нежилого помещения ответственных работников тоже ждет наказание.

Перемены в ЖК для «ЭС» прокомментировал директор Единой дежурно-диспетчерской службы Якутска Сергей Мацков:
- Принятые Госдумой РФ поправки в Жилищный кодекс касаются тех проблем, которые имеют место быть. Изменяется ситуация в сфере ЖКХ, постепенно выстраиваются взаимоотношения между жителями, ТСЖ и управляющими компаниями. В первоначальном варианте ЖК были обозначены, в основном, глобальные положения. Сейчас, после того как определенное количество лет кодекс поработал, в нем выявились такие моменты, которые не оговаривались и мешали развитию взаимоотношений между жильцом, ТСЖ и УК, и возникла необходимость детализации основного документа. Это касается, к примеру, создания ТСЖ.

Ранее застройщиками создавались «карманные» ТСЖ, которые были удобны им, чтобы передать дом. При этом застройщик возлагал на плечи ТСЖ получение техусловий и выполнение тех обязательств, которые сам вовремя не сделал. Ведь нередко временные техусловия передавались застройщикам с обременениями. Строители их не выполняли, а после жильцы своими силами были вынуждены их исполнять. Два-три года назад мы часто сталкивались с такими проблемами. В одном доме на балансе было до 120 м (!) подводящих сетей. У жильцов не было ни специалистов, ни техники, ни возможностей, чтобы обслуживать эти сети. Также на эти сети надо было сделать земельные дела. Поэтому когда жители обращались к поставщикам для приемки этих сетей на баланс, возникали проблемы с оформлением документов.

Подобных примеров много и по другим поправкам, с многими из которых нужно стопроцентно согласиться. Это необходимо для наведения порядка в управлении многоквартирными домами и перехода на профессиональное управление. Руководить ТСЖ должны люди со специальными знаниями, это же менеджмент. Поэтому необходимо создать обучающую, консультирующую систему, позволяющую давать азы правовых знаний в помощь ТСЖ не только в отдельно взятом городе, но и по всей стране. Товариществами должны управлять такие люди, которые бы могли эффективно вести дела по содержанию дома.

Также следует согласиться с положением ЖК, обязывающим УК войти в саморегулирующую организацию. Сейчас собственники один на один с УК решают свои проблемы в судебном порядке, куда не каждый собственник или ТСЖ обратится. Сейчас в городе 85% жилого фонда закреплено за основными управляющими компаниями. Но в этот жилой фонд приходят и новые УК. Здоровая конкуренция должна быть, соглашусь. Хотя не всегда этот процесс проходит грамотно. Отсюда и подделки подписей, создание второго ТСЖ в одном и том же доме. Членство в СРО, думаю, заставит недобросовестные УК лучше и качественнее оказывать услуги населению.

В целом я согласен с поправками, но внес бы дополнения в части энергетического обследования многоквартирного дома в добровольном порядке. В условиях Крайнего Севера, у нас, такие обследования необходимо проводить в обязательном порядке. Хотя бы раз в 5 лет. А средства от экономии направлять на модернизацию других инженерных систем дома.

Что касается других проблем, которые еще остаются не решенными в законодательном плане, могу отметить то, что нынешний кодекс немного ущемляет права собственников частных домов. Если в многоквартирных домах по отоплению, воде, канализации предусмотрены дотации и они выплачиваются, то частники за потребленные ресурсы платят полностью. В настоящее время правки, касающиеся данного положения, готовятся и в будущем тоже должны войти в Жилищный кодекс. Время проходит, что-то меняется и, соответственно, законы тоже постоянно меняются и обновляются. Это нормально.