Мыльный пузырь квартирного рынка

26.02.2013 
Количество показов: 526
Жители Якутска в недоумении: за последние два-три года цены на жилье подскочили в два раза – где это видано?
Цена однокомнатной квартиры в сомнительной «сталинке», а то и «хрущевке» равняется цене хорошей квартиры в новостройке с парковкой на побережье в Болгарии! И действительно - обычную однокомнатную квартиру там можно купить за 2 миллиона рублей, квартиру площадью побольше и прямым видом на море — примерно за 3 миллиона рублей. Да ладно, трудно даже сравнить цены в одном и том же Якутске. Два случайных примера – двухкомнатная квартира индивидуальной планировки на улице Кирова в 60 квадратных метров, «среднего» возраста – 1990 года постройки – стоит 4 миллиона рублей. Но однокомнатная квартира в 41,5 квадратных метра в доме 112 серии на улице Петровского 2000 года постройки с ремонтом и мебелью не намного дешевле – продавец просит 3 миллиона 450 тысяч. Что же происходит?

Рынок, сговор или бюрократия?

Во время подготовки материала мы услышали много разных мнений о причинах столь резкого повышения цены на жилье – от невыносимой бюрократии в строительном деле до ажиотажного спроса со стороны перекупщиков и перепродавцов. Но эти доводы показались нам малоубедительными, уж слишком резко – в течение 2012 года - цены поползли вверх, хотя и раньше они на месте не стояли.

Один из наших респондентов, близкий к сфере строительства, но пожелавший остаться неизвестным, в общих чертах обрисовал ситуацию так, как видит ее он сам со своей стороны:
- Рынок жилья – это рынок, и цена на нем всегда состоит из пересечения спроса и предложения. Несмотря на разговоры правительства о работе по снижению цен на жилье по всей стране, получилось все наоборот: спрос подняли за счет ипотечного кредитования, а строительству развиться не помогли. По крайней мере, принятые меры не очень облегчили существующую проблему. Оформление земли все еще занимает очень много времени и нервов, коммуникации не развиваются, и застройщику за свой счет их проводить – слишком долго и дорого. Есть и такая проблема: по Федеральному закону землю не дают тому, кто ее нашел и желает освоить, застроить. Если я нашел землю, я года два добиваюсь аукциона по ней, а потом на аукцион приходит любой желающий, перебивает цену и строит сам. Я ухожу не солоно хлебавши – без земли, и потеряв кучу времени. И у меня больше нет желания что-либо строить. А будь у меня более простой доступ к земле и коммуникациям, я строил бы больше, тем самым увеличивал бы предложение на рынке жилья и помогал бы тому же правительству страны решить задачу по снижению цен. Пока этого не происходит. И когда произойдет – неизвестно. Из-за этих трудностей застройщики не берутся за проекты, если прибыль будет ниже 30%. И кстати, сегодня в Якутске вполне спокойно землю под застройку МКД можно... купить у частного лица. Миллионов за 200. Поищите в объявлениях.
(К сожалению, нам не удалось найти подобного объявления – авт.).

Сами себе ценообразователи

Интересно, что собственник квартиры на вторичном рынке, не потративший на ее приобретение, строительство ни копейки, не желает продавать квартиру дешевле, чем ее могут купить. Продавцы своих приватизированных квартир зачастую, присмотревшись к общим тенденциям цен, прозванивают объявления таких же продавцов, как сами, или подают «пробные» объявления с явно завышенной ценой и на всякий случай «готовые к торгу», ориентируясь на готовность или неготовность потенциального покупателя столько заплатить. При мониторинге объявлений мы заметили, что некоторые квартиры выставлялись на продажу несколько раз через короткие промежутки времени, и с каждым разом их цена повышалась на 100-200 тысяч. Это значит лишь то, что продавец «прощупывает» максимально возможную цену, которую можно реально получить за свою квартиру. И он ее получит. Многочисленные покупатели, не найдя на первичном рынке подходящих квартир (несмотря на активное строительство), идут на вторичный рынок и все же покупают. Заодно покупают и располагающуюся поблизости инфраструктуру – рынки, магазины, социальные учреждения и транспортную схему.

Неожиданный фактор

И все же... Строят-строят, а квартиры-то где? Как ни странно, якутские риэлторы и все, кто рассуждал с нами о стоимости жилья в Якутске, не замечают еще одного немаловажного фактора. По крайней мере, ни в одной из бесед они не упомянули о... социальном строительстве! В 2012 году было снесено рекордное за всю историю Якутска количество ветхих и деревянных многоквартирных домов – 62, общей площадью 15 384 кв. метра, 1594 семьи улучшили свои жилищные условия по различным жилищным программам! Свыше полутора тысяч квартир за один только год было просто изъято с коммерческого рынка. И здесь никого не обвинишь – в самом деле, не отбирать ведь квартиры у переселенцев и сирот.
В связи с этим фактором, согласно программе «Обеспечения качественным жильем на 2012-2016 годы» за пять лет объем жилищного строительства в Якутии должен увеличиться, как минимум, в полтора раза – до 450 тыс. кв. метров в год - к 2016 году по базовому варианту программы

На 2013 год президентом республики Егором Борисовым в Бюджетном послании озвучена цифра 400 тыс. кв. метров, цифра весьма внушительная – всего на 50 тысяч меньше максимального объема, который должен быть введен в 2016 году. Так как нынешний год объявлен Годом села, вероятно, большая часть этих квадратных метров будет отведена на всю республику.

Цены будут только расти

Вера Кузакова, руководитель Управления госстройжилнадзора РС (Я):
- Подписана Федеральная программа, согласно которой в нашей республике за три года должны снести и расселить 1200 ветхих и аварийных домов. Только в Якутске таких домов, вставших на учет до 1 января 2012 года, – 366, общей площадью 103 858 квадратных метров. За три года по этой программе только в Якутске нужно будет расселить 3 133 квартиры, это порядка 30 высотных многоквартирных домов (состоящих из 1-2 комнатных квартир). Ежегодно в Якутске сдается порядка 30 домов, самый минимальный срок строительства – 18 месяцев. Названные цифры – это очень большой объем жилья, который будет выкуплен с участием бюджетных средств, что еще больше повысит дефицит самых ходовых 1-2 комнатных квартир, а значит, и цены на всем рынке жилья, включая вторичное, так как спрос населения только растет.

- Известно, что утвержденная цена квадратного метра жилья, которое приобретается за счет бюджета, не особо притягательна для застройщиков, они соглашаются продавать квартиры бюджету лишь за счет «опта» - деньги приходят сразу.
- Здесь тоже кроется один из факторов повышения стоимости жилья на первичном рынке. Цена квадратного метра, заложенная в бюджете, не предполагает той прибыли, которую желают получить застройщики за свою работу. Поэтому недополученный доход с маленьких квартир они перекладывают на большие и продают их по повышенным коммерческим ценам. В настоящее время прибыль застройщиков достигает 30-50% от общей стоимости строительства, и они не хотят ее терять.

- 18 месяцев – не слишком ли торопятся вводить количество за счет качества?
- Современные материалы и технологии строительства позволяют возводить качественные дома с такой скоростью. Если честно – могли бы и быстрее, но республика не может обеспечить необходимый объем строительных и отделочных материалов, они большей частью привозные. При участии бюджетных средств в строительстве существуют строгие требования по срокам, а укорачивание сроков так же ведет к повышению затрат в строительстве, это тоже скажется на конечной цене для покупателя. Повторю: никогда ни строители, ни риелторы не будут работать себе в убыток.

- И все же при большом объеме расселения за счет бюджета нет ли риска для нашей строительной отрасли?
- Я считаю, что в сегодняшней коммерческой цене 60-65тыс. рублей за квадратный метр стоимость жилья увеличена практически в два раза по сравнению с себестоимостью, это хлеб не только строителей, но и риэлторов. Наблюдая технологию производства в процессе возведения зданий, заметила, что ни один застройщик не ведет свое хозяйство экономно. Каждый отрезок арматуры надо беречь, каждую сломанную кафельную плитку – ведь и их можно применить, например, в благоустройстве территории, хотя бы для оформления клумб на детской площадке. Если бы у строителей были финансовые проблемы, я думаю, они не относились бы так к своему имуществу, которое можно использовать. Необходимо все же навести порядок со строительными отходами.

А жить-то где?

- Из вышесказанного можно ли сделать вывод, что через три года, ну, или четыре, когда бум расселения завершится, цены на жилье в многоквартирных домах наконец-то станут доступны населению?
- Падение цен на жилье должно произойти рано или поздно, над этим работает правительство нашей страны, республики, учитываются все факторы. На сегодня большой ажиотаж с квартирами поднимают и те, кто использует малогабаритное жилье как инвестиционное вложение, то есть для последующей сдачи в аренду. Считаю, что в муниципальных образованиях должны теперь больше внимания уделить строительству «доходных домов», развивать рынок муниципального арендного жилья, что в конечном итоге должно снизить общее напряжение с ценами. А вот насчет снятия ажиотажа в связи с расселением я не согласна! Кроме деревянных ветхих домов на подходе не менее ветхие кирпичные многоэтажки по проспекту Ленина, улице Можайского и другие. Программа по расселению должна работать всегда и развиваться. Жилой фонд города требует обновления.

- Что же делать тем горожанам, кто сегодня имеет реальную потребность в покупке своего жилья за разумную цену?
- Я думаю, самое время обратить внимание на индивидуальное жилищное строительство. Был период, когда содержание частного дома, коттеджа было дорогим из-за электрического отопления, развитие оформления земли под ИЖС – с получением адреса и прописки – было низким. Сейчас все кардинально изменилось. Газ активно проводят повсюду, ИЖС оформляют, земли многодетным выдают, а так же очередникам. Земля – это все. Частный дом еще хорош и тем, что его можно строить по средствам, пусть небольшой сначала, а потом достраивать, пристраивать и даже перестраивать, как вздумается. Существует много материалов и технологий – было бы желание. Гараж во дворе – запросто. Кроме того, жизнь за городом – экологичнее, воздух – чище. Можно жить и сады разводить, детскую площадку собственную иметь и не бояться за своих детей. Загородный дом – это здоровый образ жизни. Я почему так говорю – сама два года живу на даче и вижу в этом лучшее решение квартирного вопроса.

Вдогонку: Налетай - подешевело!

Интересные данные приводит информационно-аналитический портал о недвижимости в России «РосРиэлт». По данным агентства «РосРиэлт-Недвижимость», средняя цена за квадратный метр жилой недвижимости в Якутске составляет 85,4 тысячи рублей на вторичном рынке и 60,9 тысяч рублей – в новостройке. С начала года, по данным агентства, цены даже несколько упали – на 3%, хотя это не коснулось новостроек. Средняя стоимость дома, выведенная из 15 объектов, предложенных к продаже на их сайте, составила порядка 7,7 млн рублей с учетом повышения цены с начала этого года на 2,15%. Сотка земли в среднем у нас стоит, оказывается, 257,3 тысячи рублей.

Но цифры мониторинга якутского рынка за 2012 год просто пугают: в течение года цены на жилье вторичного рынка подпрыгнули на 84%! А стоимость земли увеличилась аж в три раза – 322%!!!
При этом агентство отмечает, что «Якутия традиционно лидирует на Дальнем Востоке по объемам вводимого жилья. Не смотря даже на кризисные годы, в республике жилищное строительство поддерживается на сравнительно высоком уровне».

Вопрос о точных данных по мониторингу в местных риэлтерских компаниях остался для нас пока открытым, но мы готовы продолжить тему жилья в последующих выпусках «Эхо Столицы». В следующем номере мы расскажем, из чего состоит цена квартиры в новостройке в процентном соотношении от всех затрат застройщика.

Почем земля
Цены на землю в пригородах Якутска по сравнению с ценами на квартиры не настолько шокирующие. Например, участок в Мархе в 10 соток с газом, светом, рядом с конечной остановкой маршрутного автобуса №41, с теплицей, туалетом и ждущими клиента документами стоит 600 тысяч рублей. В самом Якутске цены, разумеется, выше. Подтверждающий пример – объявление о земельном участке в 6 соток рядом со Строительным и Авторынком со всеми коммуникациями стоимостью в два миллиона рублей.

Количество показов: 526
Выпуск:  № 11 от 15.02.2013 г.
Комментарии