Для чего нужно собрание собственников?

13.05.2016 
Количество показов: 1353
Какие вопросы решаются на собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в каком порядке оно проводится и как оформляется протокол собрания по новым правилам, читайте в этом материале «Эхо столицы».

Полномочия собрания

Согласно ст. 44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в МКД принимает решения по следующим вопросам:

- реконструкция и капитальный ремонт МКД (в том числе по вопросам формирования и использования фонда капремонта, получения кредита на капремонт);

- строительство на придомовой территории и пределы использования земельного участка (например, оборудование детской площадки, ограничение въезда на участок МКД и т. д.);

- пользование общим имуществом (утверждение лиц, уполномоченных на заключение договоров об использовании общего имущества МКД);

- выбор способа управления МКД;

- текущий ремонт ОИ МКД;

- по организационным вопросам проведения заочного голосования, наделения полномочиями совета МКД и его председателя;

- по иным вопросам в соответствии с ЖК РФ.


Как организовать?

Лица, которые вправе инициировать собрания собственников, указаны в ст. 45 ЖК РФ. Собрания собственников помещений в МКД делятся на общие годовые (обязательные) и внеочередные. Общие собрания проводятся во втором квартале года, следующего за отчетным, либо в срок, установленный на общем собрании. Внеочередное собрание может быть проведено по инициативе любого собственника, при этом он должен подготовить документы для его проведения. Кроме того, инициаторами могут выступить:

- управляющая организация по вопросам своей компетенции;

- управляющая организация или правление ТСЖ, ЖСК, ЖК на основании заявления об оказании содействия в проведении общего собрания собственникам не менее 10% от площади всех помещений в доме (для этого должен быть определен порядок возмещения расходов организации на проведение собрания).

О проведении собрания всем собственникам направляется уведомление не позднее, чем за 10 дней до его проведения. Уведомление направляется заказным письмом или вручается под роспись. Иной способ уведомления может быть предусмотрен решением общего собрания. Уведомление должно содержать следующую информацию:

- сведения об инициаторе собрания;

- форма проведения собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

- дата, место, время проведения данного собрания или дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения (при заочном голосовании);

- повестка дня;

- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.


Как принимаются решения?

Решение собственников будет иметь силу, если в голосовании приняли участие собственники более 50% квадратных метров от общей площади помещений. В таких случаях говорят о наличии кворума. Однако для принятия решения требуется не только наличие кворума, но и определенное число голосов, отданных за данный вопрос, а именно не менее 50% голосов участвующих в собрании должно быть «за».

В ст. 46 ЖК РФ указаны случаи, когда для принятия решения необходимо не менее ²⁄от общего числа голосов собственников помещений:

- реконструкция дома и строительство;

- капремонт;

- использование земельного участка;

- использование общего имущества.


Как подсчитываются голоса?

Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). То есть голоса распределяются не по числу собственников, а по метражу, которым владеет каждый из них. Для определения кворума требуется знать общую площадь всего дома, площадь помещения собственника (указывается в свидетельстве о праве собственности), а также общую площадь жилых и нежилых помещений дома, не являющихся общим имуществом.

Например, общая площадь дома - 5000 кв. м. Площадь общего имущества - 1000 кв. м. Площадь всех помещений - 4000 кв. м. Площадь занимаемой квартиры - 50 кв. м. Следовательно, доля будет составлять 50/4000, что равняется 0,0125, или 1,25%. Это размер доли в общем имуществе, значит, количество голосов - 1,25%.


Оформляем решение

По результатам собрания оформляются документы и обеспечивается ознакомление всех собственников с итогами голосования. С 29 апреля 2016 г. вступил в силу Приказ Минстроя России «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в МКД». Протокол ведется и оформляется секретарем общего собрания, который избирается решением общего собрания. Составление протокола проводится в сроки, утвержденные решением общего собрания, но не позднее 10 дней со дня его проведения. Протокол должен содержать обязательные реквизиты и пронумерованные приложения (п.п. 19-20 приказа).


Как заработать на подвале?

А теперь с учетом новых разъяснений Верховного суда РФ, рассмотрим, как можно сдать подвал в аренду и распорядиться полученными средствами.

Согласно ст. ст. 290 ГК РФ и 36 ЖК РФ, одновременно с возникновением права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме собственнику начинает принадлежать доля в праве собственности на общее имущество, в том числе и на подвальное помещение. Общим собранием членов ТСЖ может быть принято решение о сдаче в аренду или внаем такого имущества с последующим использованием прибыли на общедомовые нужды и иные цели. Однако законодательство в этом плане тщательно не проработано, потому между жильцами и местными властями, регистрирующими такие помещения в качестве муниципальной собственности, возникает много судебных споров.  Также нередки случаи рейдерского захвата, нецелевого использования подвалов и неосновательного обогащения Управляющих компаний в результате распоряжения ими. В связи с этим большое значение имеют дела, рассмотренные Верховным судом РФ в последнее время.

Определением ВС РФ от 26.01.2016 N 5-КГ15-207 разъяснено, в каких случаях подвал относится к общему имуществу, какой способ защиты могут избрать собственники для защиты нарушенного права (если подвал оформлен в собственность других лиц), как распределяется бремя доказывания в таком случае. Из выводов Верховного суда следует, что во всех спорных ситуациях данные обстоятельства имеют ключевое значение при принятии решения в пользу той или иной стороны.

В обоснование своих доводов стороны представляют суду доказательства. Бремя доказывания распределено следующим образом: на истце лежит обязанность по доказыванию момента приватизации первой квартиры в доме и того факта, что подвал предназначен для обслуживания всего жилого дома, на ответчике - что спорное подвальное помещение предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования. Также ответчик, чье право собственности на подвал зарегистрировано в ЕГРП, не имеет преимущества перед истцом, право которого на долю в общем имуществе дома возникает в силу прямого указания закона. В таких ситуациях надлежащим способом защиты нарушенного права истца является иск о признании права отсутствующим.

Вопрос, как распорядиться подвалом, рассматривается на общем собрании собственников помещений. Решение принимается большинством голосов (не менее двух третей голосов от общего числа) и оформляется протоколом (ст.ст. 44, 46 ЖК РФ). Исполнение решения общего собрания возлагается на исполнителя услуг (в частности, ТСЖ, ЖСК, УК), контроль за его исполнением возможен путем обращения к исполнителю услуг за получением необходимой информации.

Согласно в ст. 143.1 ЖК РФ, члены ТСЖ, а также собственники, не являющиеся членами ТСЖ, вправе знакомиться с документацией ТСЖ. При проведении общего собрания собственники могут решить, как будет осуществляться контроль, как использовать доход от сдачи в аренду и другие вопросы. Если для контроля предполагается представление отчетов и другой документации, могут решить вопрос о форме таких документов, перечне информации, которая будет в них содержаться. При отказе предоставить информацию, можно обратиться с жалобой в прокуратуру или иском в суд.

Количество показов: 1353
Выпуск:  №17 (2543) от 6 мая 2016 г.