Жилищные услуги: сколько и за что

01.10.2011 
Количество показов: 516
Известно, что по закону размер платы за жилищные услуги и их перечень должны утверждать сами собственники в каждом доме индивидуально.
Как ни крути, а любой дом – это «живой организм» со своими индивидуальными потребностями. На практике же выходит так, что ежегодно Окружная администрация утверждает размер платы за жилое помещение по видам домов, и именно этот перечень и цены горожане принимают как должное. Хотя на самом деле более ветхому дому могут понадобиться большие затраты, а новостройке – меньшие.

С содержанием общего имущества ситуация самая плачевная. Из сознания обывателя никак не уйдет мысль, что «есть управляющая организация, она выполняет все работы, я ей плачу деньги». В большинстве случаев ни о результате работ, ни об их фактической стоимости (по наименованиям) собственник помещения не имеет понятия. Жильцы видят результат лишь некоторых услуг и работ – чистую или грязную придомовую территорию и подъезды, своевременный или несвоевременный вывоз мусора. О состоянии внутридомового инженерного оборудования они могут и не подозревать до момента возникновения аварийной ситуации. Именно поэтому те управляющие организации, которые в условиях ограниченного финансирования предпочитают проводить работы по предотвращению аварийных ситуаций на коммунальных сетях, жертвуя при этом, например, уборкой подъездов, никогда не дождутся благодарности от жильцов. И наоборот, достаточно сделать косметический ремонт в подъезде, чтобы завоевать доверие граждан и… не заниматься ремонтом инженерных сетей. Убедить жильцов в необходимости проводить капитальный ремонт общего имущества также вряд ли удастся, если до аварий дело не доходило ранее.

Нижеуказанные виды работ и расценки на них распространяются только на те дома, где ТСЖ или УК приняли распоряжение муниципалитета без изменений, в котором указан минимальный перечень работ и их цена.

Отчет перед населением

Форма, сроки и порядок представления отчета перед жильцами могут быть согласованы только в договоре управления. Как правило, управляющая организация разрабатывает свою форму (удобную для нее), указывает ее в качестве приложения к договору, а также определяет сроки, периодичность и порядок доведения отчета до собственников. Однако встречаются и иные ситуации, когда в договоре управления нет ни слова про отчетность исполнителя. В этом случае собственники на основании закона вправе требовать отчет в течение первого квартала календарного года, но для формального выполнения данного требования управляющей организации будет достаточно изготовить банальную «отписку».

Ответственности за непредставление отчета клиентам управляющая организация не несет. В самом худшем для нее случае собственники просто могут изменить способ управления (выбрать другую управляющую организацию), расторгнув тем самым договор с предыдущей компанией. Если же форма, сроки и порядок представления отчета установлены в договоре, там же может найтись место и для определения ответственности за их нарушение уже в виде финансовых санкций.

На практике УК размещают свои отчеты на своих сайтах и выдают их по индивидуальным требованиям. От развешивания в подъездах пришлось отказаться – практически все объявления сразу же срывают.

Зачем нужен отчет?

Жильцы должны знать, в каком состоянии находится общее имущество в целом и его отдельные элементы (и не только те, что на виду). Они должны иметь информацию о том, какие меры предпринимает управляющая компания для улучшения состояния общего имущества. Это позволит им трезво взглянуть на ситуацию и принимать взвешенные решения на общих собраниях (например, поддержать непопулярное предложение компании об увеличении платы за содержание и ремонт общего имущества). Отчет должен содержать сведения только по одному дому.

Как известно, при заключении договора управления стороны обязаны определить перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества (как мы уже указали выше, чаще всего принимается перечень, утвержденный администрацией МО), а также коммунальных услуг, которые должны быть предоставлены управляющей организацией собственникам помещений в течение срока действия договора. В дальнейшем управляющая организация лишь выставляет собственникам счет (платежный документ) согласно договору. В свою очередь, приемки выполненных работ (оказанных услуг) в традиционном ее понимании (с подписанием акта между заказчиком и исполнителем) не происходит. Правила содержания общего имущества дают собственникам помещений право в соответствии с условиями договора:
  • получать информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и выполненных работ (не позднее 5 рабочих дней с даты обращения);
  • проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
  • требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.

Идеальный технический паспорт
Техпаспорт дома – это очень важный документ. Для самого дома и его жильцов он имеет гораздо большее значение, чем обычный паспорт для гражданина. К сожалению, подробные паспорта своего имущества в Якутске имеет далеко не каждый дом. Составить такой документ – дело кропотливое и требует участия многих организаций – от БТИ до ресурсоснабжающих предприятий. И очень дорогое. Техпаспорт дома содержит основные сведения о коммуникациях и инженерных системах объекта (вашего дома) и об их техническом состоянии, что очень важно при расчете тарифов на содержание общего имущества.

По закону технический паспорт МКД является обязательным документом, входящим в состав технической документации по управлению многоквартирным домом, и составляется уполномоченным подразделением «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» (БТИ). Изготовление технического паспорта производится за счёт средств застройщика на основе данных технической инвентаризации дома при сдаче его в эксплуатацию и должен уточняться каждые пять лет за счёт собственников помещений.

Что должен содержать техпаспорт?
- Экспликации.
- Поэтажные планы.
- Чертежи и схемы инженерных коммуникаций.
- Схемы механического оборудования.
- Схемы электрического оборудования.
- Схемы санитарно-технического оборудования.
- Схемы иного оборудования, обслуживающего более одного помещения.
- Схемы и акты установки и приемки в эксплуатацию общедомовых приборов учета.
- Акты об установке и принятии на учет индивидуальных приборов учета ресурсов.
- Паспорта на инженерное, электрическое, механическое, санитарно-техническое оборудование и др.
- Акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей, электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения.
- Разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации.
- Отчеты о произведенных замерах сопротивления, изоляции и фазы «ноль».
- Распоряжения об утверждении актов Госкомиссии (акты).
- Акты приемки объектов завершенного строительства.
- Распоряжение о вводе в эксплуатацию (правовой акт).
- Исполнительная и проектная документация, предъявляемая приемочной комиссии, в соответствии с которой осуществлено строительство дома.
- Акты осмотра отдельных конструктивных элементов (крыши, ограждающих конструкций и так далее).
- Градостроительный план земельного участка.
- Кадастровая карта земельного участка.
- Документы, в которых указываются содержания и сфера действия сервитута с приложением границ.
- Паспорт БТИ.
- Документы (акты) о приемке результатов работ по капитальному ремонту общего имущества за последнее время.
- Документы (акты) о приемке результатов работ по текущему ремонту общего имущества.
- Акты освидетельствования скрытых работ.

Иные документы, прилагаемые к паспорту
(необходимы при передаче объекта на управление другой организации):

- Копии письменных заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг актуальные на дату передачи.
- Выписки из журналов (книг) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг актуальные на дату передачи.
- Копии договоров с ресурсоснабжающими и прочими подрядными организациями.
- Копии договоров на аренду или на др. право на нежилое помещение в доме, кроме собственности.
- Копии договоров социального найма.
- Акты подготовки дома к сезонной эксплуатации, паспорта.
- Акты устранения замечаний и нарушений от Государственной жилищной инспекции.
- Акты на материальные ценности, относящиеся к общему имуществу пожарные шланги, светильники, кожухи, аншлаги, номерные знаки, почтовые ящики и пр.).
Количество показов: 516
Выпуск:  Выпуск № 75 от 30.09.2011 г.