Капремонт-2014 в вопросах и ответах

17.03.2014 
Количество показов: 872
С мая 2014 года каждый собственник жилья в многоквартирном доме будет платить взносы за капитальный ремонт.
У населения к этой программе остается все еще много вопросов, несмотря на то, что об этом говорят с экранов телевизоров, систематически публикуются разъяснения в СМИ.

Жилищный кодекс РФ, по которому мы живем уже 8 лет, определяет, что ответственность за проведение капитального ремонта многоквартирного дома несет собственник. Однако все эти годы не существовало четкого механизма реализации этой обязанности. Мы могли жаловаться на текущие трубы и прохудившиеся крыши сколько угодно и кому угодно, но ответственных не находили. Часть капитально-коммунальных проблем для их решения была переложена на муниципалитет и Фонд содействия реформированию ЖКХ, но и здесь – «игра в рулетку»: повезет или нет? Теперь мы можем быть уверены, что наша очередь на капитальный ремонт рано или поздно точно подойдет, и у нас будет с кого за него спросить.

Сколько стоит?

Правительством республики установлен минимальный размер взноса в размере 3 рублей за квадратный метр в деревянном жилом фонде и 3,5 рубля - в каменном жилом фонде. 
Для нежилых помещений в многоквартирных домах взнос составит 7,6 рубля в деревянном фонде и 8,2 - в каменном. 
Если решением собрания собственников ТСЖ будет принято решение аккумулировать средства на капремонт на собственном спецсчете, они могут принять решение установить свой размер взноса, который не может быть ниже утвержденного правительством РС(Я).

В настоящее время перечни адресов домов, подлежащих капитальному ремонту (многоквартирные, не признанные официально аварийными), уже опубликованы на сайте министерства ЖКХ. В Якутске в 2014 году в этот перечень попали 85 домов, все они деревянные. Выбор на них пал по той причине, что по рейтингу отбора они попали в первые ряды из-за ранних годов постройки.
Критерии отбора МКД по очередности  проведения капитального ремонта
Порядок использования критериев для определения очередности проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Республики Саха (Якутия) утвержден постановлением правительства РС (Я) от 24 декабря 2013 года № 444.

В первую очередь проведение капремонта предусмотрено в тех домах, где капитальный ремонт не проводился на дату приватизации или актуализацию программы капремонта, то есть ни разу.
На первоочередность так же влияют следующие критерии:
  • - давность ввода дома в эксплуатацию;
  • - давность проведения капитального ремонта общего имущества;
  • - технического состояния (физического износа) объектов, в отношении которых планируется капремонт;
  • - комплексность капитального ремонта (чем больше, тем лучше);
  • - полнота поступления взносов на капремонт, уплачиваемых собственниками (этот критерий будет учитываться при ежегодной актуализации краткосрочной программы);
Итоговая оценка определяется, как сумма оценок, полученных по каждому критерию, рассчитанных путем произведения количества баллов на соответствующий коэффициент весомости.

Копилка на выбор

Платить за капитальный ремонт или не платить - такого выбора у населения страны нет. Зато мы можем выбрать, где и как копить свои собственные деньги на ремонт своего собственного дома. Согласно закона, собственник жилья вправе выбрать способ формирования фонда капитального ремонта. Правда, здесь есть кое-какие ограничения.

Способ первый, основной: 
Взносы по отдельным квитанциям на капитальный ремонт перечисляются на счет регионального оператора. Здесь аккумулируются все собранные средства (у Якутска – своя «копилка»), и ежегодно распределяются на капитальный ремонт домов-очередников. Плюс на счет регионального оператора поступают средства из государственного и муниципального бюджетов, правда, их размер и часть в общей копилке пока не определены. У собственников есть шанс получить капитальный ремонт гораздо раньше, чем они будут способны накопить на него сами. Правда, и после проведения капремонта в их доме, обязанность выплаты взносов не прекращается.

Способ второй – для дружных соседей:
Фонд капитального ремонта своего дома можно формировать на спецсчете в банке. Для спецсчета установлены особые требования. Права на средства на специальном счете принадлежат собственникам помещений в доме, и их невозможно потратить на другие цели, только на капремонт, банк за этим должен следить. 
Расходование средств фонда возможно только на основании решения общего собрания собственников и только на проведение капитального ремонта. 

Если собственники формируют фонд на спецсчете своего дома, то они сами выбирают подрядную организацию и, соответственно, сами проверяют качество выполненных работ. Банк перечислит деньги подрядчику только после того, когда владельцем спецсчета будет представлен акт приемки работ, подписанный представителями собственников, органов местного самоуправления. 
Сами себе хозяева и казначеи
Собственникам новых многоквартирных домов, которые выбрали ТСЖ способом управления, выгоднее формировать фонд на своем спецсчете в банке, на который будут засчитываться и проценты.

Не хочешь – заставят

Если собственники никак не могут собраться и принять принципиальное решение, то это решение за них примет муниципалитет, и средства будут по умолчанию пересылаться региональному оператору.
Собственники помещений в любое время могут принять решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта. Однако при принятии решения о переходе из РО на спецсчет накопленные средства на спецсчете собственники получат через 2 года.

Кому амнистия?

От уплаты взносов за капремонт освобождаются собственники жилья, признанного аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия решения об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд.
Если дом будет признан аварийным уже после того, как собственники начнут оплачивать взносы, их средства пойдут на снос этого дома.

Мы оплатим далеко не все…

Для софинансирования будут предусматриваться бюджетные средства. Большую часть расходов по проведению капремонта берет на себя республика и будет добиваться увеличения доли софинансирования из федерального бюджета. В ЖК РФ четко сказано, что финансовая поддержка оказывается независимо от способа формирования фонда, на спецсчете в банке или у регионального оператора. Кроме этого, источником финансирования капитального ремонта могут являться кредиты и займы, если собственники на общем собрании решили их взять.
Калькулятор капремонта
Для примерного расчета стоимости капитального ремонты мы взяли средние площади квартир в Якутске. 
Так, средняя площадь квартиры в доме 112 серии составляет 63 кв. метра. Перемножаем на 3,5 рубля, получаем платеж 220, 5 рублей в месяц с квартиры. 

Средняя площадь 2-х комнатной квартиры в КПД составляет 50 м2., ежемесячный платеж за капитальный ремонт составит 175 рублей. 

В деревянном двухэтажном доме средняя площадь квартиры – 48 кв.м., умножаем на 3 рубля, получаем 144 рубля в месяц.

Сколько соберет весь дом?

В 5 этажном 4-подъездном КПД общая площадь жилых помещений составляет 2 тысячи 764,4 м2., умножаем на 3,5 рубля - получаем 9 675,4 тысячи рублей в месяц со всего дома, 116 104,8 рублей в год. За десять лет такой дом самостоятельно соберет 1 млн 116 тысяч рублей. 
Дом 112 серии:
Площадь квартир-9189,9 кв.м. = 32 164,65 в месяц, в год – 385 975,8 рублей, за 10 лет – 3 млн, 860 тысяч рублей. 
Дома 2-хэтажные деревянные: 
Площадь квартир-499,1 кв.м. = 1 497,3 рубля в месяц, в год – 17 967 рублей. За 10 лет – 179 676 тысяч рублей. 

Каждый год размер взноса подлежит индексации исходя из уровня инфляции. 

А где гарантии?

Конечно, перспектива ежемесячно относить свои кровные «чужому дяде» - будь то «государственная контора» или коммерческий банк, всех нас, россиян, пугает. Но в данном случае «дядя» не такой уж чужой и бесконтрольный.
На данном этапе законодательством предусмотрено, что собственники вправе запрашивать у регионального оператора, банка, где будет открыт спецсчет, информацию о сумме зачисленных средств взносов, остатке средств на спецсчете, всех операциях по данному спецсчету и размере средств, направленных региональным оператором на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. 
Жилищным кодексом РФ установлены особые требования к проведению проверок их деятельности. Они могут проводиться в любое время и без формирования ежегодного плана плановых проверок. 

На сайте Министерства ЖКХ опубликована долгосрочная программа и перечень домов по адресам, видам работ и срокам проведения капитального ремонта. Однако краткосрочную программу готовят муниципалитеты, и региональная программа подлежит ежегодной актуализации (согласно ч. 5 ст. 168 Жилищного кодекса РФ и ч. 7 ст. 12 Закона Республики Саха (Якутия). Очередность и плановый год осуществления каждого вида услуг и (или ) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут изменяться в соответствии с требованиями Жилищного Кодекса РФ на основании решения собственников в многоквартирном доме в случае изменения степени износа конструктивных элементов многоквартирного дома.

ЧТО СЧИТАТЬ КАПРЕМОНТОМ?

Капитальный ремонт многоквартирного дома - проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме.
Система ремонтов многоквартирных домов предусматривает проведение через определенные промежутки времени регламентированных ремонтов. Например, капремонт крыши в каменном доме следует проводить через 10 лет, утепление фасадов через 15 лет, ремонт лифтов через 25 лет, замена коллективных приборов учета - через 30 лет. 
Капитальный ремонт предусматривает замену одной, нескольких или всех систем инженерного оборудования, а также приведение в исправное состояние всех конструктивных элементов дома. 
Кто крайний?
Региональный оператор обязан сформировать очередность по всем домам по результатам проведенного мониторинга технического состояния жилищного фонда и ранжирование очередности по установленным критериям и представить на согласование региональную программу в МинЖКХ. Утверждает программу Президент Республики Саха (Якутия).
В настоящее время очередь уже сформирована. 

В Жилищном кодексе РФ установлен минимальный обязательный перечень работ по проведению капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, в который включены: 
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 
2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; 
3) ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю; 
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 
5) утепление и ремонт фасада; 
6) установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа); 
7) ремонт фундамента многоквартирного дома. 

Законом республики включены работы по ремонту балконов, лоджий, входных крылец с установкой пандусов (при наличии технической возможности такой установки) и козырьков входных крылец, ремонту или замене входных наружных дверей, наружных световых фонарей, окон и балконных дверей в местах общего пользования, ремонту водоотводящих устройств, расположенных в пределах границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. 

В региональной программе один многоквартирный дом может быть включен несколько раз, поскольку межремонтные сроки разных его конструктивных элементов отличаются и, следовательно, могут наступать повторно в течение срока программы.

КОСМЕТИКА ЗА СЧЕТ УК!

Косметический ремонт подъездов не входит в перечень работ по капитальному ремонту общего имущества. 
Данный вид работ, то есть внутренняя отделка (восстановление штукатурки стен и потолков, облицовка стен и полов керамической плиткой, все виды малярных и стекольных работ в местах общего пользования (лестничных клетках, подвалах, чердаках)), входит в состав работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома. Перечень работ должен быть прописан в договоре с управляющей организацией, так как выполнять работы управляющая организация будет именно согласно заключенному договору. Соответственно, эти работы должны быть включены в плату за содержание и ремонт жилого помещения, которые собственники устанавливают на общем собрании, а если в доме создано ТСЖ, то решение принимается в порядке, установленном уставом товарищества. 
Малоимущие не пострадают
Расходы на уплату взносов на капитальный ремонт будут включаться в размер регионального стандарта стоимости ЖКУ для получения адресных субсидий собственниками. Граждане, у которых размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги превысит допустимую долю платы за ЖКУ (в республике -15%), имеют право на получение адресных субсидий. 

За муниципальный фонд платит мэрия

В Жилищном кодексе РФ проведение капитального ремонта отнесено к обязанностям собственников помещения. Если собственником жилья является муниципалитет, то он за свой счет тоже должен проводить капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, соответственно, предусматривать в местном бюджете средства на проведение капремонта. 

Счет привязан к квартире

А что, если вы платили, платили за капремонт в одном доме, а потом взяли и переехали? Закон гласит, что в случае смены собственника доля оплаченных денежных средств переходит к новому собственнику. Следовательно, нужно быть внимательными при покупке квартиры на вторичном рынке. При наличии задолженности у продавца обязанность оплатить задолженность за капремонт возникнет у нового собственника, если определенные условия не отрегулированы договором. 

Управляющий ТСЖ МЖК Сергей Синяев:
- Наше ТСЖ, состоящее из двух больших домов, постоянно старается поддерживать свои дома в хорошем состоянии. В программу капитального ремонта по ФЗ-185 мы вошли в 2008 году. Что касается новой программы по капитальному ремонту, есть масса нюансов, которые не учли в новом законе. Так, согласно изменениям в ЖК РФ, ТСЖ уже не могут состоять из нескольких домов, однако на практике это очень удобно меньше управленческих расходов на каждую квартиру, лучше организовать обслуживание территорий в рамках одного двора или микрорайона. Вопрос дробления ТСЖ для реализации нового закона по капремонту не решен, рассматривается на уровне РФ, там поступила масса предложений о так называемых многодомных ТСЖ в рамках одного микрорайона, вопросов накопилась куча, ответов на большинство нет. Мы, в свою очередь, планируем открыть свой спецсчет, но с ним опять возня, практики никакой нет. Цену поднимать не планируем, будем собирать как все по 3,5 рубля, так как народ никому и ничему уже не верит. К тому же мы собственными силами уже давно делаем капитальный ремонт по частям. В субботу встречаемся с депутатами Ил-Тумэн для выработки формулировок по внесению корректив в закон. Необходимо время для проведения полноценных собраний собственников, хотя бы еще два месяца. Шансы есть, в других регионах так же все еще обсуждается и вносятся коррективы. В Нижнем Новгороде в конце марта должен пройти Общероссийский форум, на который мы так же ждем приглашения.

Скачать Краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов ГО “Город Якутск” в 2014 году

Продолжение темы в следующем номере.

Количество показов: 872
Выпуск:  № 28 (2253) от 14 марта 2014 г.