Как не «прогореть» при долевом строительстве?

22.07.2013 
Количество показов: 882
Не секрет, что в последнее время участие в долевом строительстве с каждым днем становится все более рискованным для граждан, которые хотят улучшить свои жилищные условия.
В последнее время участники долевого строительства многоквартирных жилых домов зачастую оказываются обманутыми. Причем ситуация принимает массовый характер. Как не дать себя обмануть? Что нужно знать при участии в долевом строительстве жилья? Ответы найдете ниже.

Основа основ

Так как заключенный договор между дольщиком и застройщиком является основным документом при судебных разбирательствах, очень многое зависит от поведения дольщика при заключении этого договора, насколько он детально будет изучать все пункты и положения договора. 

По закону, понуждение к заключению договора в удобной для застройщика форме не допускается. Ведь застройщик всегда стремился и будет стремиться заключить договор на выгодных для себя условиях, ведь законом можно заключить договор на условиях, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом. Поэтому дольщику нужно всегда помнить об этом, и при подписании договора он имеет право внести в него свои коррективы и отдельные пункты, которые гарантируют большую защиту его прав. В большинстве случаев это право наши граждане не используют, всецело доверяя застройщику, что при возникновении спора отрицательно сказывается на суде. 

И еще. Все договоры должны проходить обязательную государственную регистрацию, и считаются заключенными только с момента регистрации.

Махинации

Некоторые застройщики используют альтернативные возможности привлечения средств дольщиков, например, «вексельные схемы», договоры займа, предварительные договоры, договоры инвестирования и пр. При таких случаях Верховный суд РФ выразил свою позицию — если судом установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, то спор разрешается на основании положений Закона о долевом строительстве. Таким образом, попытки застройщиков, заключивших различного рода договоры, пресечены законодательно, и дольщику достаточно обратиться в суд, чтобы признать такой договор договором долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. 

Застройщик обязан!

Строительные фирмы обязаны не только получить разрешение на строительство, но и обнародовать проектную декларацию. Только зарегистрировав права собственности или аренды на земельный участок под новостройкой, строительная фирма имеет право привлекать денежные средства граждан-дольщиков. Поэтому, заключая договор, обязательно поинтересуйтесь у застройщика наличием подобной документации, чтобы потом не бегать по судам. 

Штрафные санкции

Основные нарушения застройщик допускает в сроках окончания строительства и качества жилья. В таких случаях дольщик через суд имеет право взыскать с застройщика сумму неустойки, компенсацию морального вреда, штрафа и судебных расходов. Размер неустойки составляет одну трехсотую ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Данная сумма взыскивается в пользу дольщика в двойном размере. Но согласно ГК РФ, суд может уменьшить сумму неустойки в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушенного обязательства. При исчислении неустойки учитываются: характер нарушения условий договора, срок просрочки, цена договора, срок неправомерного использования застройщиком денежных средств граждан. 
Неустойка взыскивается до полного исполнения обязательств по договору, а если обязательство еще не исполнено - до дня вынесения решения.
Несоразмерность суммы взыскиваемой неустойки должен доказывать застройщик.

Если застройщик в добровольном порядке отказывается платить присужденную судом сумму, то опять же суд по иску дольщика может оштрафовать его в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу дольщика.
Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Не то качество…

Дольщик обязан в установленном договором порядке и предусмотренный договором срок принять по акту приема-передачи объект строительства. Если срок договором не установлен, то он обязан приступить к принятию объекта в течение семи рабочих дней со дня получения уведомления от застройщика.

Если дольщиком обнаружены какие-либо недостатки при строительстве, то до подписания акта приема-передачи он имеет право требовать от застройщика составления другого акта, в котором указывается несоответствие объекта требованиям к качеству, и отказаться от подписания акта о передаче объекта. Также по своему выбору он может потребовать от застройщика:
  1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  2. соразмерного уменьшения цены договора;
  3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Договор акта о недостатках подписывается до подписания договора приема-передачи объекта.

А где гарантия?

Если размер «халтуры» существенный, то дольщик в одностороннем порядке может отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика своих денег и уплаты процентов на эту сумму в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств. Если участником долевого строительства является гражданин (физическое лицо), указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Проценты начисляются за пользование застройщиком деньгами дольщика со дня внесения их в счет цены договора до дня их возврата застройщиком. 
Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Гарантийный срок на объект долевого строительства устанавливается договором и не может быть менее пяти лет. Гарантия исчисляется со дня передачи объекта дольщику, если договором не предусмотрена другая дата. Если ненадлежащее качество выявлено в течение гарантийного срока, то дольщик вправе предъявить застройщику свои претензии. 

Случаи расторжения договора

Дольщик имеет право на односторонний отказ от исполнения договора в случае:
  1. неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
  2. прекращения или приостановления строительства объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, если очевидно, что в предусмотренный договором срок объект не будет построен и передан дольщику;
  3. существенного изменения проектной документации строящегося объекта, в том числе существенного изменения его. Корректировки проекта в процессе строительства часто неизбежны, и по завершению строительства и технической инвентаризации объекта в БТИ фактическая площадь всегда отличается от проектной площади. В этом случае дольщик вправе потребовать от застройщика возврата своих денег, внесенных в счет цены договора, оплаты неустойки и возмещения реального ущерба;
  4. изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта недвижимости;
  5. неисполнения застройщиком обязанностей по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок, соразмерному уменьшению цены договора, возмещению расходов дольщика на устранение недостатков в случае ненадлежащего качества построенного объекта;
  6. существенного нарушения требований к качеству объекта;
  7. в иных предусмотренных договором случаях.

Кому идти в Росреестр?

Принято считать, что передача объекта дольщику и есть исполнение обязательств по договору. Между тем, отношения дольщика и застройщика могут быть продолжены в связи с оформлением права собственности на объект. Если такая обязанность договором возложена на застройщика, дольщик обязан передать застройщику документы, необходимые для государственной регистрации права собственности дольщика на объект в установленные договором порядке и сроки. Но по закону дольщик также имеет право на самостоятельное обращение в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект после его приемки по акту. Это право и раньше было у дольщика, но фактически без участия застройщика оно не применялось.

А если банкрот?

А как быть, если застройщик объявлен банкротом, или строительство приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке?
В случае возникновения проблем у застройщика, являющегося собственником недвижимости, на имущество может быть наложено судебное взыскание. При этом большие финансовые потери несет не он, а именно дольщик, который лишается всякого права на незаконный строительством объект. Естественно, защищая вложенные в строительство средства, дольщик идет в суд. При этом более эффективный вариант защиты своих интересов — требование о признании за ними доли в праве собственности в виде конкретных квартир. В этом случае меры, которые принимаются при банкротстве юридического лица (строительной фирмы), не затрагивают имущественные права и интересы дольщика. 

Для защиты интересов объединяйтесь!

С экономической точки зрения такой способ защиты оправдан лишь тогда, когда объект уже построен на 75% и более. Причем процент завершенности должен быть установлен законом. А если процент мизерный? Тогда дольщикам лучше объединиться, создав ТСЖ или ЖСК. Именно признание права на долю в праве собственности большинства дольщиков и должно повлечь прекращение правомочий застройщика на земельный участок с последующей передачей или переоформлением данных прав на ТСЖ или ЖСК. 

Договор дороже денег!

Пренебрежительное и несерьезное отношение граждан к процедуре и порядку оформления договора, закреплению в нем отдельных положений, а также своевременному составлению актов и других документов часто приводит к проигрышу в суде. Суды удовлетворяют иски граждан только при наличии соответствующих доказательств. Только надлежащим образом оформленные договорные отношения обеспечивают защищенность прав и интересов участников долевого строительства со стороны государства. Так что, не жалейте время, когда составляете договор, внимательно вчитывайтесь в каждую строку, вникайте в каждое слово в ней. 

Не секрет, что в последнее время участие в долевом строительстве с каждым днем становится все более рискованным для граждан, которые хотят улучшить свои жилищные условия. В последнее время участники долевого строительства многоквартирных жилых домов зачастую оказываются обманутыми. Причем ситуация принимает массовый характер. Как не дать себя обмануть? Что нужно знать при участии в долевом строительстве жилья? Ответы найдете ниже.

Основа основ

Так как заключенный договор между дольщиком и застройщиком является основным документом при судебных разбирательствах, очень многое зависит от поведения дольщика при заключении этого договора, насколько он детально будет изучать все пункты и положения договора. 

По закону, понуждение к заключению договора в удобной для застройщика форме не допускается. Ведь застройщик всегда стремился и будет стремиться заключить договор на выгодных для себя условиях, ведь законом можно заключить договор на условиях, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом. Поэтому дольщику нужно всегда помнить об этом, и при подписании договора он имеет право внести в него свои коррективы и отдельные пункты, которые гарантируют большую защиту его прав. В большинстве случаев это право наши граждане не используют, всецело доверяя застройщику, что при возникновении спора отрицательно сказывается на суде. 

И еще. Все договоры должны проходить обязательную государственную регистрацию, и считаются заключенными только с момента регистрации.

Махинации

Некоторые застройщики используют альтернативные возможности привлечения средств дольщиков, например, «вексельные схемы», договоры займа, предварительные договоры, договоры инвестирования и пр. При таких случаях Верховный суд РФ выразил свою позицию — если судом установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, то спор разрешается на основании положений Закона о долевом строительстве. Таким образом, попытки застройщиков, заключивших различного рода договоры, пресечены законодательно, и дольщику достаточно обратиться в суд, чтобы признать такой договор договором долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. 

Застройщик обязан!

Строительные фирмы обязаны не только получить разрешение на строительство, но и обнародовать проектную декларацию. Только зарегистрировав права собственности или аренды на земельный участок под новостройкой, строительная фирма имеет право привлекать денежные средства граждан-дольщиков. Поэтому, заключая договор, обязательно поинтересуйтесь у застройщика наличием подобной документации, чтобы потом не бегать по судам.
 
Штрафные санкции

Основные нарушения застройщик допускает в сроках окончания строительства и качества жилья. В таких случаях дольщик через суд имеет право взыскать с застройщика сумму неустойки, компенсацию морального вреда, штрафа и судебных расходов. Размер неустойки составляет одну трехсотую ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Данная сумма взыскивается в пользу дольщика в двойном размере. Но согласно ГК РФ, суд может уменьшить сумму неустойки в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушенного обязательства. При исчислении неустойки учитываются: характер нарушения условий договора, срок просрочки, цена договора, срок неправомерного использования застройщиком денежных средств граждан. 

Если застройщик в добровольном порядке отказывается платить присужденную судом сумму, то опять же суд по иску дольщика может оштрафовать его в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу дольщика.
Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Не то качество…

Дольщик обязан в установленном договором порядке и предусмотренный договором срок принять по акту приема-передачи объект строительства. Если срок договором не установлен, то он обязан приступить к принятию объекта в течение семи рабочих дней со дня получения уведомления от застройщика.

Если дольщиком обнаружены какие-либо недостатки при строительстве, то до подписания акта приема-передачи он имеет право требовать от застройщика составления другого акта, в котором указывается несоответствие объекта требованиям к качеству, и отказаться от подписания акта о передаче объекта. Также по своему выбору он может потребовать от застройщика:
  1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  2. соразмерного уменьшения цены договора;
  3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.

А где гарантия?

Если размер «халтуры» существенный, то дольщик в одностороннем порядке может отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика своих денег и уплаты процентов на эту сумму в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств. Если участником долевого строительства является гражданин (физическое лицо), указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Проценты начисляются за пользование застройщиком деньгами дольщика со дня внесения их в счет цены договора до дня их возврата застройщиком.
Гарантийный срок на объект долевого строительства устанавливается договором и не может быть менее пяти лет. Гарантия исчисляется со дня передачи объекта дольщику, если договором не предусмотрена другая дата. Если ненадлежащее качество выявлено в течение гарантийного срока, то дольщик вправе предъявить застройщику свои претензии. 

Случаи расторжения договора

Дольщик имеет право на односторонний отказ от исполнения договора в случае:
  1. неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
  2. прекращения или приостановления строительства объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, если очевидно, что в предусмотренный договором срок объект не будет построен и передан дольщику;
  3. существенного изменения проектной документации строящегося объекта, в том числе существенного изменения его. Корректировки проекта в процессе строительства часто неизбежны, и по завершению строительства и технической инвентаризации объекта в БТИ фактическая площадь всегда отличается от проектной площади. В этом случае дольщик вправе потребовать от застройщика возврата своих денег, внесенных в счет цены договора, оплаты неустойки и возмещения реального ущерба;
  4. изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта недвижимости;
  5. неисполнения застройщиком обязанностей по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок, соразмерному уменьшению цены договора, возмещению расходов дольщика на устранение недостатков в случае ненадлежащего качества построенного объекта;
  6. существенного нарушения требований к качеству объекта;
  7. в иных предусмотренных договором случаях.

Кому идти в Росреестр?

Принято считать, что передача объекта дольщику и есть исполнение обязательств по договору. Между тем, отношения дольщика и застройщика могут быть продолжены в связи с оформлением права собственности на объект. Если такая обязанность договором возложена на застройщика, дольщик обязан передать застройщику документы, необходимые для государственной регистрации права собственности дольщика на объект в установленные договором порядке и сроки. Но по закону дольщик также имеет право на самостоятельное обращение в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект после его приемки по акту. Это право и раньше было у дольщика, но фактически без участия застройщика оно не применялось.

А если банкрот?

А как быть, если застройщик объявлен банкротом, или строительство приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке?
В случае возникновения проблем у застройщика, являющегося собственником недвижимости, на имущество может быть наложено судебное взыскание. При этом большие финансовые потери несет не он, а именно дольщик, который лишается всякого права на незаконный строительством объект. Естественно, защищая вложенные в строительство средства, дольщик идет в суд. При этом более эффективный вариант защиты своих интересов — требование о признании за ними доли в праве собственности в виде конкретных квартир. В этом случае меры, которые принимаются при банкротстве юридического лица (строительной фирмы), не затрагивают имущественные права и интересы дольщика. 

Для защиты интересов объединяйтесь!

С экономической точки зрения такой способ защиты оправдан лишь тогда, когда объект уже построен на 75% и более. Причем процент завершенности должен быть установлен законом. А если процент мизерный? Тогда дольщикам лучше объединиться, создав ТСЖ или ЖСК. Именно признание права на долю в праве собственности большинства дольщиков и должно повлечь прекращение правомочий застройщика на земельный участок с последующей передачей или переоформлением данных прав на ТСЖ или ЖСК. 

Договор дороже денег!

Пренебрежительное и несерьезное отношение граждан к процедуре и порядку оформления договора, закреплению в нем отдельных положений, а также своевременному составлению актов и других документов часто приводит к проигрышу в суде. Суды удовлетворяют иски граждан только при наличии соответствующих доказательств. Только надлежащим образом оформленные договорные отношения обеспечивают защищенность прав и интересов участников долевого строительства со стороны государства. Так что, не жалейте время, когда составляете договор, внимательно вчитывайтесь в каждую строку, вникайте в каждое слово в ней.

Количество показов: 882
Выпуск:  № 55 (2172) от 19.07.2013