Нюансы бесплатного и срочного ремонта в МКД

Обязанность УК 

Согласно ст. 154 ЖК РФ, в расходы на жилое помещение включена оплата содержания и текущего ремонта общего имущества собственников помещений в доме. Кроме того, перечень таких услуг и работ в зависимости от способа управления домом согласовывается на общем собрании собственников, включается в договор управления домом и др. 

Однако, помимо проведения плановых работ, закон обязывает управляющую организацию проводить непредвиденные работы. Но зачастую при обращении в управляющую организацию и указании на необходимость таких работ, граждане получают отказ под разными предлогами. Например, данные работы и услуги не предусмотрены в договоре управления домом или требуется провести общее собрание собственников и принять решение о нецелевом расходовании средств по статье «текущий ремонт». В таких случаях нужно учитывать правовую позицию Высшего арбитражного суда РФ, отразившуюся и в практике судов общей юрисдикции: «Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме». 

Устранить немедленно!

Перечень проблем, которые управляющая организация обязана устранить даже в отсутствие указания на это в договоре, решения собственников и денежных средств:  

- протечки в кровле и перекрытиях санузлов;

- повреждения системы водоотвода;

- разбитые стекла, сорванные створки окон, форточек, входных и балконных дверей;

- отслоение штукатурки потолка или верхней части стены с угрозой обрушения;

- нарушение связи элементов фасада со стенами;

- неисправности мусоропроводов, лифтов, электрооборудования. 

Оплачиваются ли неотложные работы?

Поскольку собственник ежемесячно в составе платы за жилое помещение оплачивает также содержание и ремонт общего имущества МКД, управляющая компания не должна требовать компенсации за проведение неотложных работ. Однако в этом вопросе также нужно учесть правовую позицию Верховного арбитражного суда РФ, что неотложные работы и услуги должны оплачиваться, если их необходимость была вызвана обстоятельствами, которые УК не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности. В то же время, предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

В случае дополнительного начисления платы без согласования с собственниками за выполнение работ по текущему ремонту, вызванными обстоятельствами, которые управляющая организация должна была предвидеть, она нарушает установленный порядок ценообразования и может быть привлечена к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.6 КоАП РФ. В случае отказа УК выполнить неотложные работы, собственник помещения в доме вправе обратиться в Жилищную инспекцию с заявлением о нарушении управляющей организацией порядка содержания и текущего ремонта общего имущества, включить в него просьбу о привлечении к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ и о выдаче предписания УК выполнить необходимые работы. Также заявление может быть направлено в прокуратуру.

Что в квартире ремонтируется бесплатно?

Управляющая компания обязана произвести ремонт того оборудования в квартире, которое является общедомовым.

К нему относятся:

- приборы отопления в квартире;

- стояки холодного и горячего водоснабжения и ответвления от них вплоть до точки первого соединения с отводящими трубами;

- газопровод и отводы от него – до запорного крана либо отключающего устройства, расположенного на ответвлениях, ведущих к газовой плите;

- стояки отопления и ответвления от них до точки первого соединения с отводящими трубами;

- стояки водоотведения и ответвления от них (заглушки, патрубки, тройники и прочее) до точки первого стыкового соединения с отводящими трубами;

- приборы учета (счетчики), находящиеся в этих сетях, если они расположены до точки первого соединения с отводами, запорными кранами и отключающими устройствами.

К частной собственности гражданина, ремонт которой он оплачивает самостоятельно, относятся:

- индивидуальные приборы учета (счетчики воды, газа, электричества);

- газовые и электрические плиты;

- сантехническое оборудование (смесители, краны, водонагреватели, ванны, унитазы, раковины и сопутствующая фурнитура);

- трубы и отводы, расположенные после точек соединения со стояками;

- домофоны;

- электрические кабели, розетки, выключатели, осветительные приборы, находящиеся на территории квартиры.

При этом неважно, идет ли речь о муниципальном жилье или о приватизированном – и для собственников, и для нанимателей эти перечни имеют одинаковую силу.

Что делать, если УК требует деньги?

Если УК пытается получить с вас дополнительную плату за эти услуги либо вводит Вас в заблуждение и отказывается их оказать, то такие действия являются прямым нарушением Закона «О защите прав потребителей» и статьи 310 Гражданского кодекса РФ.

Гражданин в этом случае имеет право подать письменную претензию с указанием своих требований, жалобу в Государственную жилищную инспекцию, а в дальнейшем обратиться с иском в суд и получить до 50% от суммы штрафа, присужденного управляющей компании.

Принимаем решение о ремонте

Решение о проведении текущего ремонта принимается на общем собрании собственников более чем 50 % от числа голосов собственников, принявших участие в собрании, либо советом дома, если он был наделен такими полномочиями (ст.44 ЖК РФ). Также на собрании утверждается перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, размер и способы их финансирования (например, из средств, собираемых на текущий ремонт общего имущества или путем дополнительного целевого сбора с собственников). Собственники помещений в домах, где более 30 квартир, заключают договор управления МКД с управляющей компанией. Если управление домом осуществляет ТСЖ, перечень услуг и работ утверждается в порядке, определенном уставом товарищества. Члены ТСЖ и лица, заключившие с ним договор о содержании общего имущества вправе проводить ремонт своими силами, привлекать специалистов по конкретным видам работ, а также заключить договор с управляющей компанией.

Чтобы вам не навязали дополнительные услуги, в договоре должен быть подробно прописан порядок и условия выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения перечня работ, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы. Если необходимо провести такие работы, которые не предусмотрены договором или Минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества, например, косметический ремонт подъезда, гражданин вправе самостоятельно обратиться с письменным заявлением к исполнителю работ, однако чаще требуется проведение общего собрания собственников либо председатель совета дома обращается в управляющую компанию с просьбой подготовить несколько вариантов смет для таких работ и предлагает проголосовать на собрании за один из них. ТСЖ составляет сметы на основании ч. 3 ст. 148 ЖК РФ.