Дача «с рук». Особенности купли-продажи дачных участков на вторичном рынке

19.05.2014 
Количество показов: 28
Как покупать, так и продавать дачные участки на вторичном рынке – сложное и хлопотное дело, связанное с необходимостью подготовки и проверки множества документов, учета многих нюансов.
Рассмотрим, на что следует обратить внимание при продаже или покупке дачного участка на вторичном рынке.

Документальные препоны

Одна из основных проблем, связанная с куплей-продажей дачного участка на вторичном рынке, – сложности с документами, так как многие дачные участки были получены еще при Советском Союзе и документы на них не всегда бывают должным образом оформлены.
Прежде всего важно проверить у собственника свидетельство о собственности. Если у продавца имеются любые документы, которые подтверждают факт предоставления данной земли, то в рамках «дачной амнистии» право собственности в местном отделении Росреестра можно зарегистрировать в упрощенном порядке. 

«Дачная амнистия» – это народное название Федерального закона № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Он действует с сентября 2006 года и предусматривает упрощенный порядок оформления прав на земельные участки и расположенные на этих участках объекты недвижимости, полученные жителями России в 1992-1998 годах. Под «дачную амнистию» попали все, у кого были проблемы с легализацией загородных домиков и участков.
Основные этапы оформления прав граждан на земельные участки в порядке дачной амнистии представлены на рисунке.

К правоустанавливающим документам в соответствии с Законом о регистрации отнесены:
а) акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка (например, распоряжение главы администрации населенного пункта о предоставлении земельного участка или распоряжение или решение исполкома городского, поселкового, районного совета народных депутатов;
б) акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок (например, государственные акты на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей, свидетельство на право постоянного (бессрочного) пользования землей, пожизненного наследуемого владения, свидетельство о праве собственности);
в) выписка из похозяйственной книги, выдаваемая органом местного самоуправления о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
г) иные документы, устанавливающие или удостоверяющие право такого гражданина на данный земельный участок, например: свидетельство о праве на наследство; решение суда; решение администрации колхоза, совхоза, предприятия, организации, учреждения или профсоюзного комитета, о предоставлении земельного участка, принятое в период до 1991 года; справка из архива, удостоверяющая наличие в архиве акта уполномоченного органа о предоставлении земельного участка, со ссылкой на указанный акт уполномоченного органа о предоставлении земельного участка - при невозможности предоставления самого акта уполномоченного органа; и другие.

В том случае, если документов, подтверждающих владение, нет, необходимо писать запросы в администрацию муниципального образования с приложением других документов, которые как-то указывают на права, например, это может быть справка о членстве в садовом кооперативе или другие документы. Если и в данном случае разрешение на приватизацию получено не будет, то придется обращаться в суд и доказывать свою правоту уже там.

Межевой план участка 

Представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

Межевой план необходим при представлении в орган кадастрового учета заявлений:
  • о постановке на учет земельного участка или земельных участков;
  • об учете изменений земельного участка;
  • учете части земельного участка.

В данном документе указаны четкие границы и расположение участка, точная площадь, поэтому получение данного документа является гарантией внесения в договор купли-продажи наиболее точных данных.
Если данный документ отсутствует, то его необходимо сделать, что позволит избежать споров с соседями о границах участков, так как нередко бывает так, что соседский забор крадет значительную часть вашего участка и наоборот.

Кадастровый паспорт земли

Содержит все характеристики объекта и стоящие на нем постройки. Данный документ прилагается для заключения сделки купли-продажи.
Свидетельство собственник сможет оформить в территориальном отделении Росреестра. Потенциальному покупателю в нем будет важно посмотреть на указанную категорию земли и вид разрешенного использования. Если речь идет о покупке сельскохозяйственной земли, важно наличие разрешения использовать ее для индивидуального жилищного строительства – в противном случае любые здания на участке окажутся вне закона.
Купля-продажа дачи, равно как и любая сделка с имуществом, предполагает наличие выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ним (ЕГРП). В документе указан правовой статус участка и все его собственники. Бумагу тоже выдадут в местном отделении Росреестра. 

Если у земли несколько собственников, для заключения сделки понадобится участие каждой стороны. А когда продавец надела замужем или женат – лучше всего взять согласие на заключение договора и у супруга.

Налоги заплатить придется

Любая сделка с недвижимостью связана с необходимостью уплаты налогов и сборов.
Так, продавец дачи должен заплатить налог на доходы физических лиц. Заплатить 13% от стоимости дачи придется, если свидетельство о собственности было оформлено меньше чем три года назад, а недвижимость стоит больше 1 млн рублей.

Покупатель в связи с приобретением дачи уплачивает следующие налоги:
  • налог на имущество физических лиц;
  • земельный налог.
В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 09.12.1991 № 2003–1 «О налогах на имущество физических лиц» объектом налогообложения признаются жилой дом, квартира, комната, дача, гараж, иное строение, помещение и сооружение, а также доля в праве общей собственности на это имущество.

От уплаты налога на имущество освобождены Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, а также лица, награжденные орденом Славы трех степеней, инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, участники Гражданской и Великой Отечественной войн и некоторые другие категории граждан.
Налог на строения, помещения и сооружения не уплачивается с расположенных на участках в садоводческих и дачных некоммерческих объединениях граждан жилых строений жилой площадью до 50 квадратных метров и хозяйственных строений и сооружений общей площадью до 50 квадратных метров.

Ставки налога на имущество физических лиц в г.Якутске по имву жилого назначения следующие:
  • 0,1% от стоимости имущества, если стоимость имущества составляет до 300 тысяч руб. включительно;
  • 0,2% при стоимости имущества в пределах от 300 до 500 тысяч руб.
  • 0,35% в том случае, если стоимость имущества превышает 500 тысяч руб.
Кроме того, в соответствии с гл. 31 «Местные налоги» НК РФ объектом налогообложения по земельному налогу признаются земельные участки, находящиеся на праве собственности, пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования.

От уплаты земельного налога не освобожден никто, однако нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований могут устанавливаться налоговые льготы, основания и порядок их применения.

Ставки земельного налога в Республике Саха (Якутия) установлены в следующих размерах:
  • 0,1% от кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения индивидуальных жилых домов;
  • 0,7 % от кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения гаражей
  • 0,3% от кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения дач, садоводства, огородничества, дачного хозяйства.

Количество показов: 28
Выпуск:  № 54 (2279) от 16 мая 2014
Комментарии