Это должен знать каждый дачник!

Сами себе хозяева

Изменения, внесенные в Федеральный закон «Юридические лица», коснулись практически всего населения страны, несмотря на то, что перерегистрация существующих объединений не требуется.

Что же изменилось? В настоящее время в ГК РФ приведен исчерпывающий (закрытый) список некоммерческих организаций. Их теперь два вида:

- некоммерческие корпоративные организации, когда все ее участники приобретают корпоративные (членские) права и обязанности в отношении созданного ими юридического лица (п. 1 и 2 ст. 65.1 ГК РФ), в том числе товарищества собственников недвижимости (ТСН); 

- некоммерческие унитарные организации. В отличие от корпорации, унитарная организация не наделяется правом собственности на имущество, закрепленное за ним собственником. Имущество унитарной организации является неделимым и не может быть распределено по вкладам (долям, паям), в том числе и между работниками организации.

С 1 сентября 2014 года новые садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ) и товарищества собственников жилья (ТСЖ) должны создаваться в форме товарищества собственников недвижимости (ТСН). ТСН — это новая организационно-правовая форма некоммерческих корпоративных организаций России (юридических лиц), объединяющая владельцев любых типов недвижимости: квартир, офисов, гаражей, дач, садов, огородов и т. д. 

Таким образом, ТСН является некоммерческой корпоративной организацией.

Что это значит для обычного дачника? А это значит, что  высшим органом дачного кооператива является общее собрание собственников. Все происходящие дела внутри товарищества должны решаться на общем собрании и решения приниматься только на основании голосования.  Будут ли проводить ремонт дорог, электролиний, подстанции, водопровода – все должны решить сами дачники. А не по указке одного председателя товарищества или кучки членов правления. Все это должно быть указано в уставе кооператива, копию которого вправе потребовать любой дачник за отдельную цену. Стоимость копии опять же должна регулироваться уставом из расчета стоимости бумаги, расходов краски для копировального аппарата и прочее.  Вообще любые расходы должны иметь свою смету, которую утверждают сами дачники на общем собрании. 

Устав

Так уж сложилась практика, что многих председателей СОТов выбирают на общем собрании большинством голосов против воли человека. Так было и в нашем дачном кооперативе, например. Естественно, человек, на которого принудительно взвалили такое бремя, да еще на общественных началах, не будет лезть из кожи вон, чтобы все делать по требованиям. А нужно, чтобы как председатель, так и бухгалтер-кассир имели заработную плату, определенную общим собранием дачников. И такие председатели есть в нашем городе. Ими являются даже 80-летние бабушки, которые успешно ведут «свое» хозяйство. 

По закону единоличный исполнительный орган (председатель) и постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган (правление) создаются решением общего собрания собственников недвижимости. По их же  решению полномочия председателя и правления  могут быть досрочно прекращены в случаях грубого нарушения ими своих обязанностей, обнаружившейся неспособности к надлежащему ведению дел или при наличии иных серьезных оснований.

Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников недвижимости», месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом.

Копейка рубль бережет

Любая озвучиваемая сумма, собираемая с дачников, должна под собой иметь почву. А у нас как обычно бывает? В начале сезона озвучивают требуемую сумму за подачу воды и все. Если требуется ремонт, то и за ремонт отдельно называется сумма. К примеру, в этом году в нашем СОТе собирали по 3500 рублей с каждого участка за подачу воды. В соседнем СОТе с учетом ремонта водопровода собирали почему-то по 3000 рублей. При этом оба СОТа качают воду из одного и того же озера! 

На самом деле указанная сумма должна быть абсолютно «прозрачной», то есть разбита на «статьи расходов»: сколько требуется на заработную плату человека, который два раза в день идет к насосу и включает его, а потом выключает, сколько раз в неделю он должен это делать и на протяжении какого времени и так далее.  То же самое касается ремонта. Сперва должно быть напечатано объявление в СМИ о требуемой услуге — ремонте, отсыпке дороги и прочее. И общим собранием нужно выбрать понравившегося подрядчика. Подрядчик должен предоставить смету: сколько машин песка, сколько на услуги грейдера и так далее. 

Обязательны ли взносы?

Обязанность оплаты взносов в кассу СНТ лежит на всех дачниках. При этом размер взносов и обязательных платежей устанавливает общее собрание с учетом всех расходов, в том числе и заработная плата для председателя и бухгалтера, расходы на бумагу для уведомлений о проведении собраний и тому подобное. 

Если дачник не является членом дачного кооператива, а, скажем, хозяином ИЖС,  то в силу закона он должен заключить с товариществом договор о порядке пользования объектами инфраструктуры: дорогой, подстанцией, например. При заключении договора «пользователь» обязуется предоставить «товариществу» для урегулирования земельно-правовых отношений кадастровый паспорт земельного участка или кадастровую выписку о земельном участке, а также свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок или иной документ, в силу закона подтверждающий право пользователя на земельный участок. 

Но, как показывает практика, в большинстве случаев заключить такой договор не просто. У хозяина ИЖС и дачного товарищества возникают взаимные разногласия по условиям такого договора, поэтому споры по условиям договора о порядке пользования объектами инфраструктуры могут тянуться несколько месяцев. 

Если же хозяин ИЖС безосновательно (без договора) использует имущество СНТ, с него подлежат взысканию денежные средства в счет неосновательного обогащения (на основании ч. 2 ст. 1105 ГК РФ). Эти денежные средства подлежат взысканию в судебном порядке, путем подачи искового заявления о взыскании неосновательного обогащения. 

Под объектами инфраструктуры и иным имуществом общего пользования в таком договоре подразумеваются земли общего пользования, электрическая подстанция, линия электропитания и уличного освещения, водонапорная башня, насосная система добычи воды и систем водопровода, мусоросборник, подъездные дороги, а также внутренние дороги товарищества, общие ворота и заборы, детские и спортивные площадки,  противопожарные сооружения и тому подобное.

«Город» в городе

Дачное товарищество является собственником своего имущества. Доля в праве общей собственности на объекты общего пользования в товариществе собственника земельного участка - члена такого некоммерческого товарищества следует судьбе права собственности на указанные помещение или земельный участок.

Если дачный кооператив оформил на общее имущество право собственности по всем требованиям законодательства, то он вправе даже установить на въездных путях своего товарищества шлагбаум от посторонних лиц или же выстроить по всему периметру товарищества высоченный забор, как Ватикан в Риме. Своего рода город в городе, где будет цвести сад или царить беспорядок. Это уже зависит от самих собственников недвижимости, то есть от дачников.